令和7年1月10日　提出 舞鶴 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -12 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字上安久小字洲崎６５１番３６ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか倉庫 、食品工場等が混在 する地域 南西12m国道 水道、下水 西舞鶴 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 舞鶴西港付近に位置し、水産 関連事業者の住宅等が多い住 宅地域 街 路 基準方位北、１２ｍ 国道 交通 施設 西舞鶴駅北西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。海岸線に近いため豪雨や高潮による 水害リスクがあり、需要は低位で地価は弱含み傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舞鶴市西部を中心に、市内の広域的な範囲を圏域とする住宅地域である。需要者は同圏域に地縁的選好性 を有し、特に水産事業者等がその中心を占める。海岸線に近く、河口付近の低地に存することから水害リスクの懸念に より需要が限定される。また、需要者の特性に伴い、取引される物件の立地条件や画地規模、利用の状況等、個別的な 要因に大きなばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例 を採用して試算を行っており、自用目的取引が支配的な市場性を十分に反映している。近隣地域に収益物件が殆ど見ら れず、周辺地域の分析においても賃貸市場が認められないため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標 準とし、前年公示価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [142.4] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海型貿易工業都市である舞鶴市の人口は減 少傾向である。これに伴い不動産市場は低調 であるが、一部で回復の動きもみられる。 地域要因に大きな変動はない。水害リスクが 一因となり、需要は低位な状態が継続してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％