令和7年1月10日　提出 舞鶴 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字余部上小字余部上７６番６ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 東舞鶴 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中舞鶴地区に位置する既成住 宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 東舞鶴駅西方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中舞鶴地区の既成住宅地域である。土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられず、今後も現状が維持 されると予測する。地価水準は引き続き緩やかな下落で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中舞鶴地区を中心とした舞鶴市及び周辺市郊外の住宅地域。需要者は地縁性を有する個人が中心となる 。舞鶴市内の住宅需要は一定数あるものの、利便性が劣る住宅地の地価水準は弱含みである。市場の中心価格は土地総 額で５００万円以下が主体とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ る実態を反映している。当該地域は郊外の戸建住宅を主体とした地域であり、合理的な賃貸経営が想定できず、自己使 用目的の取引が支配的であることから収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [183.3] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 舞鶴市は人口減少が進む中、地元経済も低迷 気味であり、地価水準は弱含みで推移してい る。市街地や観光・工業関連には一部明るさ もみられる。 交通等の利便性がやや劣る既成住宅地域であ り、地域要因に変動はなく、地価は緩やかな 下落で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％