令和7年1月10日　提出 舞鶴 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字北吸小字糸１００７番３ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南11.4m市道 水道、下水 東舞鶴 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 山間の狭隘な地域に位置する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、１１． ４ｍ市道 交通 施設 東舞鶴駅西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で土地利用状況に特段の変動等は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。需要は依 然として弱含みで推移しており、地価水準についても横ばい乃至微減傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東舞鶴地区及びその周辺で形成される住宅地域を中心とする圏域である。典型的な需要者としては地縁 的選好性を有する個人等である。東～中舞鶴地区に至る既成住宅地域として成熟し需給は比較的安定していたが、山間 部に位置し災害リスクが懸念され、駅徒歩圏外に位置し需要も低迷していること等から、地価はやや下落傾向で推移し ている。中古住宅の取引が中心であり、中心価格帯は中古戸建住宅で１，５００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域において発生した取引事例を多数収集し、規範性のある適切な事例を選択して試算 されたものであり、実証的で説得力のある価格である。当該地域は周辺で賃貸用共同住宅もみられるが、画地規模等の 諸条件に照らし、経済合理性を有する賃貸用共同住宅の想定が困難であること等から、収益価格は試算していない。以 上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [178.9] [100.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船会社の事業縮小により近年稀にみる程、 人口減少が加速。さらに少子高齢化等により 需要は弱含みである。 地域要因に特段の変動は無いが、駅徒歩圏外 にあり、近年の災害リスクへの意識の高まり 等から住宅需要はやや弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +79.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％