令和7年1月10日　提出 舞鶴 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市溝尻中町９番１７ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 東舞鶴 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東舞鶴駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　祖母谷川の東に位置する成熟した住宅地域で、土地の利用状況に特に変化は見受けられず、今後も現状を維持 して推移するものと予測し、当面の地価は弱含みで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、東舞鶴地区を中心とする舞鶴市内の住宅地域一帯と判定した。需要者は当該圏域に地縁的選好 性を有する地元居住者が主体である。近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、最寄駅からはやや距 離を有して選好性に格別優れたエリアではないが、生活利便性に難は無く、中古物件の取引は比較的多く見受けられる 。需要の中心となる価格帯は、中古の戸建物件で２，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反 映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、投 資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [100.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 舞鶴市では住宅地、商業地共に市街地や環境 良好な地域で下げ止まりの動きも見られるが 、周辺地域は依然として下落基調で推移して いる。 地域要因に特段の変動はない。東舞鶴中心市 街地から少し外れた住宅地域で、地価は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％