令和7年1月10日　提出 福知山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 9-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 363,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市長田野町２丁目４１番１ ②地積 　(㎡) 18,517   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型の工業団 地 南16m市道、西側道 水道、ガス、下水 石原 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   700 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路インターチェンジ近 接の長田野工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 石原駅南西方 3.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型大規模工業団地であり、高速道路等も整備され製品輸送の経済性等に優れ、今後の発展が期待される。地 価は今後上昇傾向で推移するものと予測するが、原材料費、原油価格及び為替の動向等に留意すべきである。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね京都府北部の圏域で、特に当該圏域の大規模工業地と強い代替関係が認められる。需要者は製造業の 大企業のほか物流倉庫業者等も想定される。近年、大規模工業用地の供給が少なく京都府北部全域でも新規に工業用地 を取得する大企業は少ない。京都府北部の工業用地等の取引件数は極めて少なく、価格もまちまちで、近隣地域の需要 の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の工業地域において発生した取引事例を多数収集し、規範性のある適切な事例を選択して試算 されたものであり、実証的で説得力のある価格である。当該地域は自己利用が主で賃貸市場が成熟しておらず、経済合 理性を有する賃貸用建物の想定が困難であること等から、収益価格は試算していない。以上より、本件では比準価格を 標準とし、類似の標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [108.8] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、原油・原材料高が懸念される中、業況 は改善している。 工業地の供給が少ないこともあって、特に大 規模工業地への需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％