令和7年1月10日　提出 福知山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字長田小字大野下２７５５番１外 ②地積 　(㎡) 905   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 事務所兼作業場 Ｓ2 事業所等のほか、住 宅も見られる工業地 域 南東6.8m市道、南西側道 水道、下水 石原 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 長田野工業団地に近接する用 途混在の工業地域 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 石原駅南方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状の用途混在のまま推移するものと予測する。高速道路整備等により製品輸送の効率性等が向上し、ま た業況にも改善の傾向が見受けられるが、街路条件等がやや劣り、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福知山市及びその周辺市町内に存する工業地域等と判定した。需要者の中心は、既存の大規模工場の関 連会社又は同市内等の事業者等で、圏外からの需要者は少ない。街路条件等はやや劣るが、一定の需要が認められる。 また、近隣地域は住宅系の用途も混在しているため、住宅地の需給動向にも注意が必要である。京都府北部全体の工業 用地等の取引件数は少なく、規模等により価格もまちまちで、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の工業地域において発生した取引事例を多数収集し、比較可能な適切な事例を選択して試算さ れたものであり、取引市場の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。なお、当該地域は自己利用が主体で工 場、倉庫等にかかる賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算していない。以上より、本件では代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [100.0] 100 [ 77.0] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業生産にかかる動向は回復傾向にある。工 業地の取引件数が少なく、地価は概ね堅調に 推移している。 地域要因に変動はない。住居系用途の混在が みられる地域で、工業地としての街路条件等 は劣るものの、一定の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％