別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
福知山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福知山 5-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福知山市東羽合町１８番外
 ②地積
　(㎡)		 1,848  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

1:1		 事務所、作業場兼店
舗
Ｓ2		 中低層の店舗が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北東40m国道、三方路 水道、ガス、下水 福知山

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が行われた
国道沿いの路線商業地域		 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 福知山駅南方

480m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中低層の店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。商
業地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福知山市及びその周辺市で、幹線道路沿いに形成される路線商業地域である。需要者は同圏域に全国的規
模で店舗展開する事業者や事務所等の用地を需要する事業者等である。福知山市内の需要の中心は、駅北側の既存商業
地域から駅南周辺や国道９号沿線に移行しつつある。立地条件や画地規模等、個別的な要因に大きなばらつきがあり、
商業地域としての市場動向にも影響され、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業物件は自用としての取引並びに賃貸物件としての取引の双方が見られる。比準価格は規範性のある取引事例を採用
して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収益価格は商業地の価格水準把握において理論的に収益性を把
握しうる価格であるが、土地規模に対する容積率充足率が低いため低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収
益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福知山 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [103.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福知山市商業地の不動産市場は、全般的に弱
含み傾向が継続している。



地域要因に大きな変動はない。国道沿いの需
要は弱含み傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福知山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｈ

-2002		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ２５Ｋ４Ｈ

-2007		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ２５Ｋ４Ｋ

-2011		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南18m府道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２５Ｋ４Ｈ

-2005		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西6m、角地
準工

(70,200)
e ２５Ｋ４Ｋ

-2010		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
東5.6m、
二方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,695  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,747 		 100
[  60.8]
109,781 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
87,301  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,428 		 100
[  73.0]
118,395 
122,000 
c (　           ) 
77,700  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,224 		 100
[  69.9]
109,047 
112,000 
d (　           ) 
71,277  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
67,068 		 100
[  60.2]
111,409 
115,000 
e (　           ) 
68,274  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
66,379 		 100
[  60.8]
109,176 
112,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



福知山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,637,732 
6,253,386 
26,384,346 
19,782,800 
6,601,546 		 （　0.9482）
6,259,586 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    125,191,720 円　　　　（　     67,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福知山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ3 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   1,848 ㎡     41.2 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用、行政的条件、画地規模等より分割貸店舗が最有効使用と判定。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 想定建物と類似の建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
90.0 
540.00 
2,256 
1,218,240 		 3.0  3,654,720 
1.0  1,218,240 

 2～ 2		 店舗
600.00 
85.0 
510.00 
1,890 
963,900 		 3.0  2,891,700 
1.0  963,900 

 3～ 3		 店舗
400.00 
85.0 
340.00 
1,840 
625,600 		 3.0  1,876,800 
1.0  625,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
86.9 
1,390.00 

2,807,740 		 8,423,220 
2,807,740 
⑨年額支払賃料      2,807,740 円　×　12ヶ月　＝　      33,692,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,692,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,684,644 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,008,236 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,423,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,021 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,807,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         549,475 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,637,732 円　　　　（　        17,661 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,256 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福知山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 822,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,010,786 円  　　　       33,692,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,680,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,192,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,253,386 円　（　　　　　　         3,384 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,782,800 円  
（　　　　　        10,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,637,732 円      
②総費用 6,253,386 円      
③純収益　①－② 26,384,346 円      
④建物等に帰属する純収益 19,782,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,601,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,259,586 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,191,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福知山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福知山市東羽合町１８番
 1305000180151-0000
2 　福知山市東羽合町１９番
 1305000187384-0000
3 　福知山市東羽合町２０番
 1305010010178-0000
4 　福知山市東羽合町２１番
 1305010010179-0000
5 　福知山市東羽合町２２番
 1305010010180-0000
6 　福知山市東羽合町２３番
 1305000195699-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
福知山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福知山 5-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福知山市東羽合町１８番外
 ②地積
　(㎡)		 1,848  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

1:1		 事務所、作業場兼店
舗
Ｓ2		 中低層の店舗が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北東40m国道、三方路 水道、ガス、下水 福知山

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成１５年に区画整理済みの
路線商業地域。		 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 福知山駅南方

480m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　路線商業地域として相応の繁華性を維持しているが、駅南の商業地域が相対的に優勢であり、地価は当面弱含
みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、福知山市を中心とする京都府北部の範囲である。需要者は地元事業者からチェーン展開する企業等ま
で認められる。土地取引が見られることが稀な国道沿いであり、今般では駅南の商業地に対しやや劣勢に推移している
。借地による事業展開が多いとみられ、画地規模も様々であって中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は、幹線街路沿いの商業地域であるが、その価格形成は店舗収益等の観点から選別され、最終的には市場相
場が重視される傾向にある。また、試算においては、沿道型店舗地として低層利用を想定した収益価格に比して、市場
相場を反映した比準価格の説得力が相対的に高いと判断された。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格
を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福知山 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [103.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済を支える長田野工業団地では製造出
荷額、就業者数ともに過去最高を更新。住宅
市場は概ね堅調であるが、商業地は弱含みが
続く。

地域要因に特段の変動はないが、新規の大型
出店等が見られない状況が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福知山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｈ

-20		 福知山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16.5m市道、
南6m、二方路
１住居

(60,200)
b ２５Ｋ４Ｈ

-2001		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５Ｋ４Ｈ

-2005		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西6m、角地
準工

(70,200)
d ２５Ｋ４Ｈ

-2007		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２５Ｋ４Ｋ

-32		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
72,031 		 100
[  66.6]
108,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
83,166  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,166 		 100
[  74.5]
111,632 
115,000 
c (　           ) 
71,277  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
67,068 		 100
[  60.2]
111,409 
115,000 
d (　           ) 
87,301  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,428 		 100
[  76.8]
112,536 
116,000 
e (　           ) 
85,921  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,921 		 100
[  76.0]
113,054 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



福知山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,518,700 
6,249,700 
26,269,000 
19,782,800 
6,486,200 		 （　0.9482）
6,150,215 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    123,004,300 円　　　　（　     66,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福知山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ3 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   1,848 ㎡     41.2 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 分割貸し店舗を想定。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 近隣地域の同種建物としてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
90.0 
540.00 
2,300 
1,242,000 		 3.0  3,726,000 
1.0  1,242,000 

 2～ 2		 店舗
600.00 
85.0 
510.00 
1,850 
943,500 		 3.0  2,830,500 
1.0  943,500 

 3～ 3		 店舗
400.00 
85.0 
340.00 
1,800 
612,000 		 3.0  1,836,000 
1.0  612,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
86.9 
1,390.00 

2,797,500 		 8,392,500 
2,797,500 
⑨年額支払賃料      2,797,500 円　×　12ヶ月　＝　      33,570,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,570,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,678,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,891,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,392,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,729 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,797,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         547,471 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,518,700 円　　　　（　        17,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福知山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 822,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,007,100 円  　　　       33,570,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,680,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,192,000 円  　　　　    274,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       274,000 円  　　　　    274,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,249,700 円　（　　　　　　         3,382 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 274,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,782,800 円  
（　　　　　        10,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,518,700 円      
②総費用 6,249,700 円      
③純収益　①－② 26,269,000 円      
④建物等に帰属する純収益 19,782,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,486,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,150,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,328 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    123,004,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福知山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福知山市東羽合町１８番
 1305000180151-0000
2 　福知山市東羽合町１９番
 1305000187384-0000
3 　福知山市東羽合町２０番
 1305010010178-0000
4 　福知山市東羽合町２１番
 1305010010179-0000
5 　福知山市東羽合町２２番
 1305010010180-0000
6 　福知山市東羽合町２３番
 1305000195699-0000
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備考