令和7年1月10日　提出 福知山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字新庄小字本庄畑６８１番１ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１１ 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ市街化近接の住宅 地域 北4.9m市道 水道、下水 福知山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．９ ｍ市道 交通 施設 福知山駅西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１１ ⑤地域要因の将 　来予測 福知山市郊外の住宅地域で、周辺の道路整備が進捗中で、居住快適性の向上が期待されるが、当面の間、現状の まま推移するものと思料する。地価水準は周辺地価に比し割安感もあり微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市内の圏域で、都市計画法第３４条１１項等の指定を受ける市街化調整区域又はその周辺の市街化区域 内の住宅地と代替関係が認められる。需要者の中心は同市内に居住する１次又は２次取得者であるが、一部で市外から の転入者も見られる。市街化調整区域に存するものの建築規制は緩く、生活利便性も比較的良く需要は適度に認められ る。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円程度であり、新築戸建で総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の市街化区域内の比較可能な事例を採用し、最寄り駅が類似する事例中心に試算しており市 場を反映した実証的な価格である。当該地域は、交通接近条件が低位で自己使用目的の取引が支配的であり、合理的な 賃貸市場は形成されておらず、収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [128.3] [100.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数はやや減少傾向。新設住宅着工 件数は減少傾向。周辺部で過疎化や高齢化が 進行中。需要は比較的堅調。一部地域で地価 上昇もみられる。 郊外の既成住宅地域で、建築規制も緩く生活 利便性の向上が期待されること等から。地価 はやや上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％