令和7年1月10日　提出 福知山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -14 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字岩間小字下戸６８８番 ②地積 　(㎡) 585   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 付議１５既存集落 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南5m市道、背面道 水道、下水 福知山 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 自用の住宅等については建築 が可能な地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 福知山駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 付議１５既存集落 ⑤地域要因の将 　来予測 　福知山市郊外の市街化調整区域に存する農家集落地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見受けられず、 今後も現状を維持して推移するものと予測し、当面の地価は微減程度の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、福知山市及び周辺市の郊外に形成された農家集落地域一帯と判定した。需要者は同集落及びそ の周辺に居住する地縁者が中心である。近隣地域は過疎化の進行が懸念される市街化調整区域内の集落地域で、地域外 からの転入は殆どなく、需要者が限定される傾向にある。また、集落内は取引自体が少ない上に、親族間取引や相続等 の事情が介在する場合も多いことから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は農家住宅が主体の集落地域で、貸家に対する需要は殆どなく、賃貸市場が成立しない地域であるため、収 益還元法は適用していない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より求めたもので、本件のような 農家集落地域では自用目的の取引が中心であり、実際の取引価格から試算した比準価格の説得力は高いと判断する。し たがって、比準価格を採用し、類似の標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,970 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [ 80.9] [100.0] 100 9,840  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福知山市の住宅地価格は市街地を中心に下げ 止まりや上昇に転じる地点が見られる一方で 、旧町域は人口減少等から依然として需要は 弱い。 土師川の南に位置する農家集落地域で、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％