令和7年1月10日　提出 福知山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -13 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 7,960 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市大字私市小字西ケ端７番 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 付議１５既存集落 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する府道沿いの住 宅地域 南西12m府道、北側道 水道、下水 石原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ府道 交通 施設 石原駅北方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 付議１５既存集落 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地域であるが、周辺で道路整備等が進捗中であり、今後、居住快適性の向上が期待される。 地価はやや下落ないし横這いで推移するものと予測する。今後、建築費の動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,960 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね福知山市及び周辺市町の圏域で、農家住宅地等と代替関係が認められる。需要者の中心は地縁的選好 性を有する同市内の居住者であり、圏外からの転入者は殆どみられない。近隣地域周辺において過疎化、高齢化、後継 者不足等が進行しており、地縁的選好性等から不動産需要は限定的で弱含み。近隣地域の取引は殆ど無く、取引価格は 恩恵的取引等の事情を含みまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街地から離れた農家集落で収益物件は存在せず、賃貸需要は見込めず、収益性に馴染まないので収益還元 法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏の範囲を広範囲とし、対象標準地と同市内の価格牽連性の高い事例を中 心に周辺事例等も関連付け試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。以上より、近隣地域は自用の取引が 支配的であり、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 7,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,970 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数はやや減少傾向。新設住宅着工 件数は減少傾向。周辺部で過疎化や高齢化が 進行中。需要は比較的堅調。一部地域で地価 上昇もみられる。 地域要因に変動はなく、古くからの農家住宅 地等の過疎化等から需要は依然弱含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％