令和7年1月10日　提出 福知山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市東平野町１３２番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 石原 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の区画整然とした住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の区画整然とした住宅地域で、土地利用状況に特段の変動等は見られず、当面は現況を維持しつつ推移する ものと予測する。周辺で宅地分譲もみられ、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね福知山市内の住宅地域の圏域と判定した。典型的な需要者は地縁者等が中心で、一部に市外からの 転入者もみられる。工業団地周辺に形成された高台に存する閑静な住宅地域で、住環境は良好ながら利便性にやや劣り 、駅周辺の新規物件との競合関係から地価は横ばい傾向推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の 土地で１，３００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は主に戸建住宅用に開発された住宅団地であり、賃貸市場は未成熟な地域である。取引は自己使用目的が主 であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域であると判断されるため、収益価格の試算は行わなかった。比準価 格は同一駅勢圏内の比較可能な規範性の高い事例を採用しており、実証的かつ精度の高い価格である。以上より、代表 標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、比準価格を持って鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進む中、地元経済も低迷 気味である。利便性や居住環境等の面で競争 力の劣る地域では下落もみられる。 成熟した住宅地域であり、土地利用に特段の 変動等は見られず、一定の需要が認められる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％