令和7年1月10日　提出 福知山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -7 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市土師新町１丁目２３番 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 地等も見られる住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 石原 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５２年に土地区画整理事 業が行われた地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　土師川の東に位置し、一部に農地も残る既成住宅地域であり、土地の利用状況等に特に変化は見受けられず、 今後も現状を維持して推移するものと予測し、当面の地価は横這いで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、福知山市東部を中心とする市内の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内に在住あるい は勤務する戸建需要者層で、周辺市町からの転入も見込まれる。近隣地域は駅接近性には劣るが、周辺で新規の宅地供 給が見られるなど一定の需要は存するエリアである。需要の中心となる価格帯は、新築の戸建物件で３，０００万円程 度とみられ、画地規模が大きい土地は分割利用が前提になるものと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反 映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域には低層のアパートも見られるが自用目的での取引が主体であり、投 資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比 準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福知山市の住宅地価格は市街地を中心に下げ 止まりや上昇に転じる地点が見られる一方で 、旧町域は人口減少等から依然として需要は 弱い。 地域要因に特段の変動はない。画地規模が大 きい土地の需要はやや限定的であり、分割利 用も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％