令和7年1月10日　提出 福知山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字長田小字市場４４２番 ②地積 　(㎡) 525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する郊外の住 宅地域 南5m市道 水道、下水 石原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺では小規模開発等も見ら れる既成住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来の農家住宅、一般住宅の存する福知山市郊外の既成住宅地域で、土地利用状況に特段の変動等は見られず、 当面は現況を維持しつつ推移するものと予測する。地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福知山市内中心部からやや離れた地域に存する郊外の住宅地域と判定した。典型的な需要者は地縁者等が 中心で、一部に市外からの転入者もみられる。周辺では小規模な開発、中低層の共同住宅も存するが、相続税対策等が 主目的であって収益性に劣り、中心部から離れ利便性等が劣るため、競争力はやや劣る。市場で需要の中心となる価格 帯は、標準的画地規模の住宅用地で１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は居住環境等地域の特性等の類似する同一駅勢圏内の規範性の高い事例を収集選択、試算し、市場性を反映し た実証的な価格であり、信頼性の高い価格である。収益還元法の適用に際しては、共同住宅を想定したが、周辺におけ る賃貸市場が未成熟で純収益がマイナスとなるため、非適用とした。近隣地域は居住の快適性等により価格形成される 地域であること等から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進む中、地元経済も低迷 気味である。利便性や居住環境等の面で競争 力の劣る地域では下落もみられる。 福知山市郊外の住宅地域であり、土地利用に 特段の変動等は見られないが、一定の需要が みられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％