令和7年1月10日　提出 福知山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.

鑑定評価額 9,820,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字堀小字堀山５７３番３ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 既存の一般住宅と建 売住宅が混在する住 宅地域 東10m市道 水道、ガス、下水 福知山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地よりやや離れた住宅地 域 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 福知山駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外寄りの住宅地域である。近年住宅開発が進み熟成度を増したが、この状況が 維持されるものと予測する。需要は概ね堅調で、地価は今後底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福知山市郊外の住宅地域で、福知山駅の南東方から西方で国道９号の南に広がる圏域である。需要者は福 知山市内に居住する一次取得者層が中心である。近年の動向として災害リスク回避のため高台へと需要が移行する傾向 にある。画地規模は２００㎡程度が一般的で中規模一般住宅の需要が主である。土地は９００～１，０００万円程度、 新築の戸建物件は３，０００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例 を採用して試算を行っており、自用目的取引が支配的な市場性を十分に反映している。近隣地域に収益物件も散見され るが、容積率が低いことから賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.9] [101.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福知山市の人口は、直近では概ね横這い傾向 である。不動産市場は、市街地の住宅地で堅 調に推移している。 地域内において、宅地開発が行われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％