令和7年1月15日　提出 京都西京 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -23 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区樫原蛸田町３１番３０ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 桂 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 桂駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用に特別な変動等は無く、今後とも安定的に熟成を深めて いくものと予測する。需要に回復の兆候も窺われ、地価水準は当面堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線「桂」駅、「洛西口」駅を最寄駅とする西京区内の中小規模住宅地域の圏域。需要者の中 心は、京都市及び大阪市等に通勤する戸建需要者層が中心であるが、圏外からの参入も見られる。駅から徒歩圏外の住 宅地域であるが、規模が小さく総額での値頃感も生じており、需給は堅調に推移している。中古の戸建物件で２０００ 万円前後の物件が取引の中心的価格帯と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に戸建住宅用に開発された住宅団地で、周辺には共同住宅はほとんど皆無である。取引は自用目的が主流 で、画地条件等からも経済合理的な賃貸経営が困難な地域と判断されるため、収益還元法は不適用とした。価格牽連関 係が緊密で信頼性の高い複数の取引事例を採用した実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、単価と総額との関連にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [142.4] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区の人口は微減傾向、世帯数は概ね横ば い。景気は緩やかに回復し、雇用・所得環境 が改善するなか、住宅地需要は総じて安定的 に推移している。 成熟した住宅地域であり、格別の変動要因は 認められないが、規模による総額からの観点 から値頃感も生じており、需給は底堅く推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％