令和7年1月15日　提出 京都西京 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -22 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.

鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区大枝北福西町２丁目１１番４ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 洛西口 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 洛西ニュータウン福西地区の 住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 洛西口駅西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 昭和後期に開発されたニュータウンであり、地域要因に大きな変動はなく、緩やかに建て替えが進むものと予測 される。高齢化が進展しつつあるなか、将来的には供給が増加し、需給関係が緩むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市西京区における郊外型の中規模住宅地域である。中心的需要者は京都市の居住者であるが市外から の転入も見られる。需要者はまた郊外型住宅地のような敷地の広い居住環境を志向する傾向がある。高齢化の進展によ る供給増が懸念されるが、堅調な住宅需要の影響を受け、直近の需給はやや強含んでいる。中規模画地では、土地は２ ５００万円～３０００万円程度、中古戸建住宅は２０００万円台後半を中心に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された指定容積率の低い住宅団地内にある画地であることから、収益価格は試算しない。比準価格は 信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められる ことから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態に即して説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市西京区の総人口は減少傾向にある。区 内の地価動向は概ね底堅いが利便性等に応じ て横ばいの地域もあり、地価動向はまだら模 様である。 高齢化が進むなか、最近１年間の人口は減少 、世帯数はほぼ横ばい。緩やかに建物の建て 替えが進んでおり、堅調な住宅需要の影響も 認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％