令和7年1月15日　提出 京都西京 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -20 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が多いニュ ータウン近くの住宅 地域 南西5.6m府道 水道、ガス、下水 東向日 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条第１１号 に基づく条例の区域 街 路 ５．６ｍ府道 交通 施設 東向日駅西方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあるが、条例により住宅開発も可能となったため供給が増加する可能性がある。市街化区域 の住宅地域に比して交通接近条件等に劣るが、近時の住宅需要により当面は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市西京区を中心とした京都市及び向日市等の周辺市における市街化調整区域内の住宅地域である。 需要者は総額の観点及び地縁の観点から物件を選別する居住目的の個人が多い。条例による大幅な供給増はみられず、 近時の堅調な住宅需要もあり、需給は概ね横ばいとなっている。取引件数が少なく、規模等も様々であるため、需要の 中心的価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用を基本とする一般住宅が多い市街化調整区域内の住宅地域であり、最寄駅からも遠く、長期安定的 な賃貸需要が想定できない地域であるため、収益還元法は適用しない。比準価格は適切に選択した指標となりえる取引 事例に基づき試算されており、市場では取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、代表標 準地との検討を踏まえ、市場の実態に即して説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 60.8] [100.0] 100 84,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市西京区の総人口は減少傾向にある。区 内の地価動向は概ね底堅いが利便性等に応じ て横ばいの地域もあり、地価動向はまだら模 様である。 近隣地域は市街化調整区域内にあり、地域要 因に特段の変動は認められない。需給は概ね 横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％