別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
京都西京 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -18 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区嵐山茶尻町３３番６
 ②地積
　(㎡)		 168  
(         22) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
高度地区最高10m
風致地区３種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
駐車場等が見られる
住宅地域		 北東4m私道 水道、ガス、下水 阪急嵐山

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道　		 交通

施設		 阪急嵐山駅東方

330m		 法令

規制		 １低専
(40,60)
高度地区最高10m
風致地区３種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中小規模一般住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持す
るものと予測する。需要は交通接近条件等で安定しており、地価はやや上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急嵐山線沿線の中小規模一般住宅地域の範囲。需要者の中心は京都市中心部等に通勤する居住者が中心
である。同一需給圏外からの転入者も一部見られる。街路条件がやや劣るが、比較的閑静な住環境であり、交通接近条
件も良好なため需要は安定しており、地価はやや上昇している。中古の戸建物件が中心である。中古の戸建住宅で３０
００万円～４０００万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件は少なく、指定容積率が低く経済合理性からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は
試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に価格が決
定されることが一般的と認められている。よって比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[143.6]		 [101.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西京区の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい傾
向。景気は緩やかに回復している。不動産の
需要は立地条件によるが、安定している。


街路条件はやや劣るが、交通接近条件は優り
、需要は安定しており、地価はやや上昇傾向
にある。


変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｊ

-184		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b ２５Ｋ２Ｊ

-195		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(40,80)
c ２５Ｋ２Ｊ

-196		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
土砂災害警戒区域
(50,80)
d ２５Ｋ２Ｏ

-5		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m私道、
南東4m、
準角地
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種
(40,60)
e ２５Ｋ２Ｏ

-7		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,659  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
179,418 		 100
[  98.0]
183,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
185,000 
b (　           ) 
206,848  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
209,510 		 100
[ 119.7]
175,029 
177,000 
c (　           ) 
222,672  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,125 		 100
[ 125.0]
181,700 
184,000 
d (　           ) 
190,643  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
185,510 		 100
[ 100.0]
185,510 
187,000 
e (　           ) 
159,312  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
158,062 		 100
[  89.1]
177,398 
179,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



京都西京 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 指定容積率が低く、厳しい規制を受けているため、建築可能な建物床面積が相当に制限され、経済合理的な賃貸
住宅の経営が困難と判断される地域であるため、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 京都西京 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区嵐山茶尻町３３番６
 1308000163676-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都西京 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -18 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区嵐山茶尻町３３番６
 ②地積
　(㎡)		 168  
(         22) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
高度地区最高10m
風致地区３種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅に
駐車場等が見られる
住宅地域		 北東4m私道 水道、ガス、下水 阪急嵐山

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北４ｍ私
道		 交通

施設		 阪急嵐山駅東方

330m		 法令

規制		 １低専
(40,60)
高度地区最高10m
風致地区３種
⑤地域要因の将
　来予測		 阪急嵐山駅徒歩圏の既存住宅地域。住宅地域として成熟の程度は高く、近隣地域及び周辺地域において発生した
取引の利用用途も住宅地である。今後の市場参加者も現状と同様に住宅地利用が中心になると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市西部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。街路の配置や整然性等にやや劣る一方
で、阪急嵐山駅に徒歩圏にあって比較的閑静な居住環境を有することから需要は比較的堅調で地価も上昇している。更
に近隣地域及び周辺地域では駐車場の住宅地化や老朽家屋の建替も進んでいる等、ここ数年、市場は動いている。近隣
地域等で取引される価格帯は新築戸建物件で５０百万円程度の水準となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引は自用目的が中心である。第１種低層住居専用地域であり、建蔽率や容積率の点で投下資本に見合った収益の確保
が期待できないこと等から規範性を有する収益価格は試算できないと判断し、取引事例比較法のみを採用した。試算で
は各事例及び査定価格の内容等に十分留意しており、対象標準地の特性を反映した価格が求められた。従って１試算価
格とは言え、高い規範性を有することからこれを採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[143.6]		 [101.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京滋地区の個人消費及び雇用所得環境は緩や
かに持ち直し、改善が見られる。住宅投資は
概ね横ばいで推移している。取引価格は概ね
上昇傾向にある。

阪急嵐山駅に徒歩圏にあって、需要は堅調で
地価も上昇している。近隣地域及び周辺地域
で駐車場の住宅地化や老朽家屋の建替も進ん
でいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｏ

-5		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m私道、
南東4m、
準角地
１低専
高度地区最高10m
風致地区３種
(40,60)
b ２５Ｋ２Ｊ

-184		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
c ２５Ｋ２Ｏ

-4		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
土砂災害警戒区域
(50,80)
d ２５Ｋ２Ｄ

-25		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
e ２５Ｋ２Ｅ

-17		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
190,643  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
185,510 		 100
[  99.0]
187,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
177,659  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
179,418 		 100
[  86.1]
208,383 
210,000 
c (　           ) 
158,713  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.8]
186,840 		 100
[ 110.2]
169,546 
171,000 
d (　           ) 
198,608  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,601 		 100
[ 109.1]
182,952 
185,000 
e (　           ) 
155,099  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
195,231 		 100
[ 104.1]
187,542 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



京都西京 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅地域で、その価格形成には居住に係る安全性、快適性等が重視され、収益性の影響の程度は低い。更に
第１種低層住居専用地域である点や街路条件等を勘案すると、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸
住宅の床面積を確保できない画地であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 京都西京 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区嵐山茶尻町３３番６
 1308000163676-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考