令和7年1月15日　提出 京都西京 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -14 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 32,200,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区川島東代町３８番３８ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に空 地等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 桂駅南東方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅地を標準的使用とする住宅地域。周辺には近隣地域の標準的使用に大きな変動を及ぼす地域 要因の変動はなく、現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね西京区及び周辺区に立地する住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。生活利便施設が集積 する桂駅周辺及び桂川街道沿いの商業地域にも近く、良好な生活利便性を背景に地価は上昇傾向が継続している。近隣 地域及び周辺地区において取引される価格帯は、土地のみで３、０００万円弱、新築戸建住宅で総額５、０００万円前 後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者は居住の利便性・快適性等を重 視し、収益性が価格に影響を及ぼす程度は低い。収集した取引事例はいずれも類似住宅地域のもので地域要因の類似性 が高く信頼性を有し、各試算過程も手順が尽くされている。従って信頼性、規範性は高いと認められることから比準価 格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 272,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は堅調な実需に加え観光需要も回 復している。金利上昇の影響は軽微ながら、 物価高が個人消費に一定の影響を及ぼしてい る。 阪急桂駅圏にあり需要者の選好性は概ね良好 である。地域要因に特段大きな変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％