令和7年1月15日　提出 京都西京 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -13 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区樫原山路１４番７ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m私道 水道、ガス、下水 桂 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 私道 交通 施設 桂駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。最寄り駅までやや遠いが小規模画地で生活利便性も向上してお り、住宅地需要は堅調で、地価水準も上昇すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西京区及び周辺区の沿線勢域にある住宅地域。需要者は京都市中心部や大阪方面に通勤する住宅取得目的 の個人である。近隣地域周辺は桂駅と洛西口駅圏内でもあり、生活利便性が向上しており住宅地需要は高くミニ開発も 見られるが、需給を左右するほどの影響はない。建売物件は土地１００㎡前後で総額３，９００万円程度、中古物件で 総額２，５００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用すること ができなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説 得力は高いと判断される。よって、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西京（府） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は堅調な実需に加え観光需要も回 復している。金利上昇の影響は軽微ながら、 物価高が個人消費に一定の影響を及ぼしてい る。 近隣地域は桂駅までやや遠いが生活利便性は 良好で、小規模画地の住宅地需要は堅調。地 域要因に大きな変動は見られない。 方位は西向きで、個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％ +2.4 ％