令和7年1月15日　提出 京都西京 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -11 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.

鑑定評価額 42,900,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区上桂三ノ宮町１００番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 上桂 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 上桂駅南方 300m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 上桂駅徒歩圏にある１低専の住宅地域。街路や画地の配置が整い、閑静な居住環境も有する。住宅地域として成 熟の程度は高く、需要者の選好性は概ね良好である。従って今後も現状維持での推移が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね京都市西部域の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。駅徒歩圏の定住型の成熟した住宅 地域で、閑静な居住環境を有し画地や街路の配置も整っている。こうした良好な立地等を反映して需要者の選好性は概 ね良好である。成熟した住宅地域であり大規模な供給余地はなく、既存建物の建替等が中心となる。近隣地域等の地価 は上昇している。近隣地域等で取引される価格帯は土地で４３百万円前後、新築戸建住宅で６０百万円強である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引は自用目的が中心である。第１種低層住居専用地域であり、建蔽率や容積率の点で投下資本に見合った収益の確保 が期待できないこと等から規範性を有する収益価格は試算できないと判断し、取引事例比較法のみを採用した。近隣地 域は定住型の閑静な住宅地域で、居住の利便性や安全性等が価格形成に大きく関わっており、こうした要因が強く反映 されている事例資料に基づき試算された比準価格を採用し、前年価格等との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    253,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西京（府） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    256,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋地区の個人消費及び雇用所得環境は緩や かに持ち直し、改善が見られる。住宅投資は 概ね横ばいで推移している。取引価格は概ね 上昇傾向にある。 定住型の住宅地域で供給は少ない。従来閑静 な居住環境を有し、需要者の選好性は概ね良 好である。一般的要因の影響と相まって地価 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％ +1.6 ％