令和7年1月13日　提出 京都西京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三浦　正樹   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区桂春日町２１番１５ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致地区４種 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東6.8m市道 水道、ガス、下水 桂 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．８ｍ市道　 交通 施設 桂駅北東方 730m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m 風致地区４種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はないので、当分の間は現 状を維持するものと予測する。交通接近条件が優り需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急京都本線「桂」駅を最寄り駅とする西京区内の中小規模住宅地域の範囲。需要者の中心は京都市に通 勤する居住者が中心である。同一需給圏外からの転入者も一部見られる。利便性が高く住環境も比較的良好な住宅地域 であり、需要は堅調でサラリーマン層に人気がある。土地で２４００万円前後、中古の戸建住宅で２８００万円～３２ ００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の規模・形状により、経済合理性や建物配置からみて共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなか った。収益性より快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得ているので鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [107.8] [101.0] 100 239,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい傾 向。景気は緩やかに回復している。立地条件 の優る不動産の需要は堅調である。 利便性の高い「桂」駅から徒歩圏にあり、住 環境が比較的良好で、規模が比較的小さいた め、需要は堅調である。 変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％