令和7年1月15日　提出 京都西京 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -7 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.

鑑定評価額 33,900,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区松尾大利町２０番５４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 上桂 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 上桂駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 上桂駅徒歩圏に位置する閑静な住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。利便性の良好な地域で土地 需要は底堅いことから、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西京区及びその周辺に位置する住宅地域で、主に阪急嵐山線沿線の地域の範囲である。主たる需要者は 、京都市内に通勤する一次取得者が中心である。駅徒歩圏内に位置する閑静な住宅地域で、生活利便性が良好であるこ とから需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。市場での取引の中心は、標準的規模の中古戸建物件で総額４，０００ 万円前後、新築戸建物件で総額５，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益価格は試算しない。自用 目的の取引が中心の地域であり、収益性よりも居住快適性や利便性が重視されるため、当該市場における取引実態を反 映した比準価格の規範性は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえた上 で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    253,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 253,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    246,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府内の景気は緩やかな回復基調にあり、 利便性良好な地域を中心に、住宅地需要は底 堅く推移している。 駅徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はない。利便性に優る当地域 の需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％