別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都西京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.
鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
等も見られる住宅地
域		 北9m市道 水道、ガス、下水 桂

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、９ｍ
市道		 交通

施設		 桂駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅に店舗等が混在する住宅地域であり、概ね現状維持で推移すると予測する。桂駅周辺の需要
は底堅く、当面は現状維持で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市西京区を中心とする阪急京都本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、居住目的の個人であ
り、市中心部等へ通勤する者と考える。最寄駅から遠い地域ではあるが、画地規模が比較的小さく総額面で取得しやす
く、生活利便性も良好であることから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地で２，５００万円程度
、新築戸建住宅で４，０００万円弱である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅の中に店舗等もみられる混在住宅地域である。周辺にはアパート等も見られるが、自己利用目的
の戸建住宅が多い。そのため、収益性が不動産価格に与える影響は小さく、市場性を反映した取引事例比較法の相対的
な説得力が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参酌するにとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -13               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[101.0]		 100
[129.0]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西京区の人口は減少傾向にある。駅利便性等
に需要、価格が左右される傾向にあり、二極
化の傾向が見られる。


桂駅の徒歩圏ではなく、画地規模が小さい地
域である。市場動向に影響を与える特段の変
動要因は見られず、需要、価格ともに堅調に
推移する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｊ

-158		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
b ２５Ｋ２Ｍ

-1		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m道路、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
c ２５Ｋ２Ｊ

-157		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
d ２５Ｋ２Ｆ

-16		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
e ２５Ｋ２Ｊ

-199		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
東4m、西4m、
三方路
２中専
高度1種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,793  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
187,064 		 100
[  98.0]
190,882 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
207,682  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
207,682 		 100
[  98.0]
211,920 
212,000 
c (　           ) 
195,622  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
196,389 		 100
[  90.0]
218,210 
218,000 
d (　           ) 
169,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
168,077 		 100
[  95.1]
176,737 
177,000 
e (　           ) 
197,171  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
185,873 		 100
[  96.9]
191,819 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



京都西京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,648,972 
1,002,771 
3,646,201 
3,176,280 
469,921 		 （　0.9763）
458,784 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     11,189,854 円　　　　（　     87,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｓ3 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件、行政的条件等から鉄骨造３階建、共同住宅（１ＬＤＫ、６室）を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 一部外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
84.00 
85.0 
71.40 
1,680 
119,952 		 2.0  239,904 
2.0  239,904 

 2～ 2		 共同住宅
84.00 
95.0 
79.80 
1,680 
134,064 		 2.0  268,128 
2.0  268,128 

 3～ 3		 共同住宅
84.00 
95.0 
79.80 
1,710 
136,458 		 2.0  272,916 
2.0  272,916 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
91.7 
231.00 

390,474 		 780,948 
780,948 
⑨年額支払賃料        390,474 円　×　12ヶ月　＝　       4,685,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,685,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       234,284 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,451,404 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           780,948 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,419 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          780,948 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         190,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,648,972 円　　　　（　        36,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都西京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 259,500 円  　　　　     51,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 140,571 円  　　　        4,685,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      441,100 円  　　　　     51,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,900 円  　　　　     51,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,002,771 円　（　　　　　　         7,834 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,176,280 円  
（　　　　　        24,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,648,972 円      
②総費用 1,002,771 円      
③純収益　①－② 3,646,201 円      
④建物等に帰属する純収益 3,176,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 469,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 458,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,584 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,189,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
 1308000209112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都西京 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.
鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
 ②地積
　(㎡)		 128  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
等も見られる住宅地
域		 北9m市道 水道、ガス、下水 桂

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、９ｍ市
道		 交通

施設		 桂駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅に店舗等が混在する住宅地域であり、土地利用に特別な変動等は無く、今後とも安定的に推移するもの
と予測される。成熟した住宅地域で需要は底堅く、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市西京区を中心とする阪急京都本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、市中心部等へ通勤す
る戸建需要者層である。最寄駅からやや遠隔に位置するが、店舗等の利便施設も多く生活利便性も良好で、画地規模に
よる総額の観点から値頃感も感じられ、需要は底堅く安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で２，
０００万円～２，５００万円、新築戸建住宅で４，０００万円弱と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等も散見されるが、元本
に見合う十分な賃料等が収受されているとは言えず規範性は極めて低い。信頼性を有する多数の取引事例を採用し、市
場取引の実態が精緻に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討
を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -13               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[101.0]		 100
[129.0]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西京区の人口は微減傾向、世帯数は概ね横ば
い。景気は緩やかに回復し、雇用・所得環境
が改善するなか、住宅地需要は総じて安定的
に推移している。

成熟した住宅地域で、格別の変動要因は認め
られないが、利便性や住環境等が比較的良好
なことから、需要は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｆ

-16		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
b ２５Ｋ２Ｆ

-9		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
c ２５Ｋ２Ｐ

-4		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
d ２５Ｋ２Ｐ

-6		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
北4m、角地
１中専
高度1種最高15m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
168,077 		 100
[  85.3]
197,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
219,816  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,070 		 100
[ 113.9]
199,359 
199,000 
c (　           ) 
251,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
248,724 		 100
[ 124.4]
199,939 
200,000 
d (　           ) 
254,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
242,606 		 100
[ 120.7]
200,999 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +16.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +17.5
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



京都西京 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、対象標準地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,611,968 
989,252 
3,622,716 
3,127,320 
495,396 		 （　0.9763）
483,655 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     11,796,463 円　　　　（　     92,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｓ3 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   128 ㎡      8.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件、行政的条件等から、鉄骨造３階建、共同住宅（１ＬＤＫ、６室）を想定した。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 一部外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
84.00 
85.0 
71.40 
1,670 
119,238 		 2.0  238,476 
2.0  238,476 

 2～ 2		 共同住宅
84.00 
95.0 
79.80 
1,670 
133,266 		 2.0  266,532 
2.0  266,532 

 3～ 3		 共同住宅
84.00 
95.0 
79.80 
1,690 
134,862 		 2.0  269,724 
2.0  269,724 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
91.7 
231.00 

387,366 		 774,732 
774,732 
⑨年額支払賃料        387,366 円　×　12ヶ月　＝　       4,648,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分に担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,648,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       232,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,415,972 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           774,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,360 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          774,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         188,636 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,611,968 円　　　　（　        36,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,744 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都西京 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 255,500 円  　　　　     51,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,452 円  　　　        4,648,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      434,300 円  　　　　     51,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,100 円  　　　　     51,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         989,252 円　（　　　　　　         7,729 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0612     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,127,320 円  
（　　　　　        24,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,611,968 円      
②総費用 989,252 円      
③純収益　①－② 3,622,716 円      
④建物等に帰属する純収益 3,127,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 495,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 483,655 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,779 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,796,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区牛ケ瀬奥ノ防町８６番
 1308000209112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考