令和7年1月15日　提出 京都西京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区下津林佃５番１４２ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 東7.5m市道 水道、ガス、下水 桂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定がある。 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ市道 交通 施設 桂駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な中規模住宅地域として熟成しており、価格に影響を与える価格形成要因に変動も無く、今後も現状を維持 するものと予測する。市場の需給動向についても概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市西京区及び周辺区における各沿線にある中規模住宅を中心とした住宅地域である。典型的な需要者 は京都市西京区及び周辺市区の比較的資金力のある居住者が中心となる。成熟した住宅地域で地域要因は安定しており 、まとまった量の新規供給もみられず、需給は横ばいからやや強含みで推移している。需要の中心的価格帯は規模にも よるが、土地は３５００万円～５０００万円程度、中古戸建住宅は総額３０００万円台後半～５０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された容積率の低い住宅団地内にある画地であることから収益価格の試算は行わない。比準価格は信 頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格を指標にして価格が形成されることから、代表標準地 との検討を踏まえ、市場実態に即した説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    246,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [109.8] [102.0] 100 237,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    234,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は堅調な実需に加え観光需要も回 復している。金利上昇の影響は軽微ながら、 物価高が個人消費に一定の影響を及ぼしてい る。 利便性の高い地域にありながら閑静な住環境 を有する住宅地域であり、需給動向は堅調で あるが、地域要因に大きな変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％