鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
京都山科 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 9-2

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　山口　将史

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月12日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高15m (70,200)
	台形 1:1.5	工場兼住宅Ｓ2	小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ工業団地	南東6m市道	水道、ガス、下水	椥辻 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

作業所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

椥辻駅西方

1.3km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模の伝統産業工場や作業所等が見られる工業団地である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状通り推
移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の作業所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山科区及び周辺市区における中小規模の工業地域のほか小規模な町工場や住宅、事業所等が混在する地域
も含まれる。需要者は地元中小法人又は個人事業者が中心的である。伝統工芸品の製造等を生業とする小規模な工房等
が中心の工業団地であり、需要はやや限定的であるが、住居との併用も見られることから、周辺の住宅地価格の上昇圧
力による影響を受け地価は上昇傾向。取引件数が少なく規模等も一様ではないため取引の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については自用目的の取引を中心に同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格に
ついては、近隣地域は自社利用の比較的小規模な伝統工業に係る工場・作業所が中心的であり、収益性を前提とした価
格形成は相対的にやや希薄である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、対象標準地の前年からの
変動要因に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格や輸送コストの高止まり、人手不
足等懸念材料はあるが、物流適地に対する企
業の投資意欲は依然高く、工業地需要は全般
的に強含み。

地域要因に変動はない。個人経営の小規模な
伝統工芸品工房が多い工業団地であるが、周
辺住宅地価格の上昇圧力に牽引され地価は上
昇傾向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ａ -109	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
b	２５Ｋ３Ｈ -108	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西4m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
c	２５Ｋ３Ｈ -117	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、中間画地		工業 (60,200)
d	２５Ｋ３Ａ -35	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工高度3種最高15m (60,200)
e	２５Ｋ３Ｏ -3	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,371	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	136,216	100 [ 105.8]	128,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 81,218	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	83,978	100 [ 65.7]	127,820		128,000
c	(　 ) 73,232	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,580	100 [ 63.0]	129,492		129,000
d	(　 ) 142,653	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,794	100 [ 105.1]	136,816		137,000
e	(　 ) 117,033	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	154,888	100 [ 125.4]	123,515		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

京都山科 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,211,954	442,014	1,769,940	1,349,150	420,790	（　0.9540） 401,434	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	10,035,850 円　　　　（　 94,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
作業所兼住宅	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.6 m x 14.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階作業所、２階住宅の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	作業所・住宅	120.00	100.0	120.00	1,542	185,040	4.0	740,160
							2.0	370,080
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		185,040		740,160
								370,080

⑨年額支払賃料	185,040 円　×　12ヶ月　＝　 2,220,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,220,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 88,819 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,131,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	740,160 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 370,080 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 73,187 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,211,954 円　　　　（　 20,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,542 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,500 円	22,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,614 円	2,220,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,014 円　（　　　　　　 4,170 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,349,150 円（　　　　　 12,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,211,954 円
②総費用	442,014 円
③純収益　①－②	1,769,940 円
④建物等に帰属する純収益	1,349,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	420,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,035,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都山科 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７	1300000154386-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
京都山科 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 9-2

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　岡田　誠二郎

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高15m (70,200)
	台形 1:1.5	工場兼住宅Ｓ2	小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ工業団地	南東6m市道	水道、ガス、下水	椥辻 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

作業所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

椥辻駅

1.3km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

伝統産業の工房等が集まる地域で、周辺の戸建住宅と近似する小規模な画地である。画地規模の点で住宅地域へ
の移行可能性もあるが、周辺には更に大規模な工場等も見られ、現状の工業地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

作業所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山科区の他に京都市を中心に、京都府南部の小規模画地の工業地域である。主な需要者は工房、事業所等
の用地を求める事業者である。伝統産業の工業団地であり、元来需要が限定される傾向がある。区内の工業地は立地に
よっては他用途への転用需要もみられた。大規模工業地のような需給逼迫はないが、周辺の住宅地価格上昇の影響が考
えられる。取引自体が少なく、主な取引価格帯は把握し難いが周辺地域の同規模の土地に近似すると考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内やその周辺では、小規模画地の自用の作業所等が目立つ。より広域的には工業用途の賃貸物件も見られるが
、賃貸物件の規模、仕様、築年数等は多岐に渡り、市場においては収益物件の個別性が強いこと等から市場参加者の指
標として収益性の占める位置は大きくは無いと判断した。従って、比準価格をより重視し、収益価格を比較考量して、
対象標準地の前年からの変動要因にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製造業、流通業共に設備投資意欲は旺盛であ
るが建設費用の上昇等の制約により事業者の
規模等により用地取得意欲等の格差が出てい
る。

近隣地域は伝統工芸の工房等の団地である。
周辺の戸建住宅と類似の規模で、周辺の住宅
価格上昇の影響を受けつつ、地価は上昇傾向
で推移する。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｏ -3	京都市伏見区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (80,400)
b	２５Ｋ３Ｐ -34	京都市山科区		貸家建付地	（　）	長方形	南5m私道、中間画地		準工高度3種最高15m (70,200)
c	２５Ｋ３Ａ -109	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,200)
d	２５Ｋ３Ｋ -18	京都市山科区		建付地	（　）	長方形	東8m市道、西5m、二方路		２中専高度1種最高20m (60,200)
e	２５Ｋ３Ａ -5	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,033	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	154,888	100 [ 119.3]	129,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 120,878	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	118,413	100 [ 93.1]	127,189		127,000
c	(　 ) 119,371	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	136,216	100 [ 107.8]	126,360		126,000
d	(　 ) 147,398	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,539	100 [ 112.4]	130,373		130,000
e	(　 ) 142,732	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,442	100 [ 102.9]	143,287		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

京都山科 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,190,780	459,848	1,730,932	1,337,050	393,882	（　0.9540） 375,763	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	9,394,075 円　　　　（　 88,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼住宅	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.6 m x 14.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の工場兼住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場兼住宅	120.00	100.0	120.00	1,515	181,800	4.0	727,200
							2.0	363,600
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		181,800		727,200
								363,600

⑨年額支払賃料	181,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,181,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,181,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 87,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,094,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	727,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 363,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,463 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,190,780 円　　　　（　 20,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,600 円	22,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	65,448 円	2,181,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,800 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,848 円　（　　　　　　 4,338 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,337,050 円（　　　　　 12,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,190,780 円
②総費用	459,848 円
③純収益　①－②	1,730,932 円
④建物等に帰属する純収益	1,337,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	375,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,545 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,394,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都山科 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７	1300000154386-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考