別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都山科 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　佳博   TEL.
鑑定評価額 325,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区栗栖野打越町３５番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,624  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(88,292)
台形
2:1		 店舗

ＬＳ1		 低層店舗が増えつつ
ある路線商業地域
 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 椥辻

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 椥辻駅西方

650m		 法令

規制		 近商
(88,292)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いの路線商業地域で広い駐車場を備えた店舗が多く、背後人口も多いことから繁華性を維持している。地
域要因に格別な変動要因はなく、今後も現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市山科区、伏見区及び府下南部の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は同一需給
圏内の物販事業者を中心に大手の路面型店舗を展開する事業者やマンション事業者等である。山科区の主要街路沿いで
背後人口が多いことから、大手資本のチェーン店も出店しており、需要は安定している。市場の中心となる価格帯は、
画地条件や業種等により様々であり、一律的に見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層店舗のほか共同住宅等が見受けられる商業地域であり、需要者は取引価格水準と収益性の双方を勘案し
て行動する。比準価格は同一需給圏内の信頼性のある取引事例から比準しており実証的で説得力を有する。一方、収益
価格は同一需給圏の収益事例は個別性が強く、適正賃料や経費率等の把握には限界があり、やや信頼性に欠ける。よっ
て比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 55.4]		 [101.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れによる景気下押しリスク、物価上昇、
中東及び米国情勢、金融資本の変動等の影響
に注意を要する。

新十条通沿いで自動車通行量は多い。山科区
内の主要な路線商業地域として繁華性を維持
しており、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｏ

-109		 京都市山科区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
東6m、角地
商業
空間創出高度
特別用途地区
(96,439)
b ２５Ｋ３Ｓ

-1		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m府道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｏ

-16		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北5m、角地
１中専
高度1種最高15m
(80,200)
d ２５Ｋ３Ｏ

-19		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西13m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
e ２５Ｋ３Ｊ

-112		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西13.7m市
道、中間画地
２中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     88,231) 
220,578  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
229,631 		 100
[ 111.4]
206,132 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
118,734  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
159,088 		 100
[  77.5]
205,275 
207,000 
c (　           ) 
140,545  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
156,464 		 100
[  77.0]
203,200 
205,000 
d (　           ) 
144,891  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
145,033 		 100
[  72.9]
198,948 
201,000 
e (　           ) 
169,546  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
183,386 		 100
[  89.4]
205,130 
207,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    206,000 円／㎡]  



京都山科 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,326,369 
7,814,732 
26,511,637 
17,538,800 
8,972,837 		 （　0.9526）
8,547,525 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    203,512,500 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 88 ％   300 ％   292 ％   1,624 ㎡     60.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の路面型店舗のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
100.0 
700.00 
2,370 
1,659,000 		 10.0  16,590,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
700.00 
100.0 
700.00 
1,896 
1,327,200 		 10.0  13,272,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

2,986,200 		 29,862,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,986,200 円　×　12ヶ月　＝　      35,834,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,834,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,791,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,042,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,862,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         283,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,326,369 円　　　　（　        21,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,345,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,075,032 円  　　　       35,834,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,570,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,286,500 円  　　　　    269,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,814,732 円　（　　　　　　         4,812 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 269,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,538,800 円  
（　　　　　        10,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,326,369 円      
②総費用 7,814,732 円      
③純収益　①－② 26,511,637 円      
④建物等に帰属する純収益 17,538,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,972,837 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,547,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,263 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    203,512,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区栗栖野打越町３５番３
 1300000115169-0000
2 　京都市山科区栗栖野打越町３６番９
 1300000115176-0000
3 　京都市山科区栗栖野打越町３９番３
 1300000115178-0000
4 　京都市山科区栗栖野打越町３９番５
 1300000115180-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都山科 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.
鑑定評価額 325,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区栗栖野打越町３５番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,624  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(88,292)
台形
2:1		 店舗

ＬＳ1		 低層店舗が増えつつ
ある路線商業地域
 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 椥辻

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画の変更により、道路
から２５ｍ以内が近隣商業地
域となった。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 椥辻駅西方

650m		 法令

規制		 近商
(88,292)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗等を中心とする路線商業地域である。稲荷山トンネルの開通・無料化以降、徐々に店舗の建ち並びが増
加し、今後も店舗の集積が進むことが期待され、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山科区をはじめ、その周辺市区等に所在する幹線道路沿いの路線商業地域の一体である。需要者は地元事
業者から全国にチェーン展開する企業まで幅広く想定される。交通量の増加から徐々に店舗の集積が進んでおり、令和
５年の用途地域の変更もあり、商業地需要は回復傾向にある。なお、取引件数は多くなく画地規模も様々であり、中心
価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には収益ビルや貸店舗等も見受けられ賃貸市場は形成されているが自用の店舗やビル、定期借地等も多い。需要者
にとって収益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、市場では自用目的での取引も多く、類似
性を有する取引事例から試算した比準価格は実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに
収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.4]		 [101.0]
100		 219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長引く円安にも日本銀行の利上げは慎重に行
われる見通しであり、インバウンド効果の継
続等、経済及び地価動向は堅調に推移すると
予想される。

令和５年に用途地域が変更となったが、その
後大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -49.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｅ

-6		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ２５Ｋ３Ｓ

-32		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東17.3m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
c ２５Ｋ３Ｏ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
d ２５Ｋ３Ｌ

-31		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m国道、
南6.5m、角地
近商
高度1種最高31m
(100,300)
e ２５Ｋ３Ｄ

-30		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22.7m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
風致第５種
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,937  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
388,060 		 100
[ 169.1]
229,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
225,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
234,471 		 100
[ 101.8]
230,325 
233,000 
c (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,818 		 100
[ 131.0]
203,678 
206,000 
d (　           ) 
242,057  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
242,762 		 100
[ 115.6]
210,002 
212,000 
e (　           ) 
219,212  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
225,788 		 100
[ 115.0]
196,337 
198,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    209,000 円／㎡]  



京都山科 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,036,695 
7,743,660 
26,293,035 
17,225,000 
9,068,035 		 （　0.9541）
8,651,812 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    205,995,524 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 700.00 Ｓ2 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 88 ％   300 ％   292 ％   1,624 ㎡     60.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の路面型店舗のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
100.0 
700.00 
2,380 
1,666,000 		 10.0  16,660,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
700.00 
100.0 
700.00 
1,850 
1,295,000 		 10.0  12,950,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
100.0 
1,400.00 

2,961,000 		 29,610,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,961,000 円　×　12ヶ月　＝　      35,532,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていることから計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,532,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,776,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,755,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,610,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,295 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,036,695 円　　　　（　        20,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,325,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,065,960 円  　　　       35,532,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,570,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,252,500 円  　　　　    265,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       265,000 円  　　　　    265,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,743,660 円　（　　　　　　         4,768 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 265,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,225,000 円  
（　　　　　        10,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,036,695 円      
②総費用 7,743,660 円      
③純収益　①－② 26,293,035 円      
④建物等に帰属する純収益 17,225,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,068,035 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,651,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    205,995,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区栗栖野打越町３５番３
 1300000115169-0000
2 　京都市山科区栗栖野打越町３６番９
 1300000115176-0000
3 　京都市山科区栗栖野打越町３９番３
 1300000115178-0000
4 　京都市山科区栗栖野打越町３９番５
 1300000115180-0000
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備考