別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都山科 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.
鑑定評価額 184,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区大宅烏田町１１番外
 ②地積
　(㎡)		 856  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
空間創出高度
特別用途地区

(100,700)

2:1		 店舗

Ｓ3F1B		 低層の店舗、事務所
ビル等が多い路線商
業地域		 東20m府道 水道、ガス、下水 椥辻

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ府道 交通

施設		 椥辻駅南方

580m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
空間創出高度
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年度の都市計画法改正による指定容積率の変更等があり、大規模建物の建築が可能となった。現状におい
て特段の地域の変化が見られないが、今後は、徐々に土地利用度を増していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山科区を中心とする京都市内の商業地域である。需要者の中心は、飲食店等の事業者のほか、ロードサ
イド型店舗を指向する法人、地元の小規模事業者である。飲食店、小売店舗など、駐車場を有するロードサイド型店舗
が連坦しており顧客利便性が認められる。駅徒歩圏内の立地から用途の多様性も認められ需要は堅調に推移している。
中心となる価格帯は立地条件、画地条件等により一様ではなく、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層店舗、事業所等が見られる商業地域である。繁華性が中低位な商業地における現実の取引価格の実態
、いわゆる市場性を反映した比準価格が説得力を有する。自用目的の取引が多く、投資採算性に見合う賃料水準が形成
されておらず、収益価格は低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地と
の均衡を考慮し、更に単価と総額との関連、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[174.4]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高止まり、人材不足の顕在化、物
価上昇の影響が懸念されるものの、山科区内
の不動産市場は総じて堅調な動きが続いてい
る。

外環状線道路沿いの商業地域で、付近取引の
状況から地価は上昇基調にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｓ

-32		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東17.3m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
b ２５Ｋ３Ｏ

-108		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東3m、角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｋ

-115		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.4m市道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｐ

-103		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
e ２５Ｋ３Ｏ

-16		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北5m、角地
１中専
高度1種最高15m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
234,471 		 100
[  99.7]
235,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
202,076  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
214,948 		 100
[  95.4]
225,312 
225,000 
c (　           ) 
224,242  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
228,161 		 100
[  94.3]
241,952 
242,000 
d (　           ) 
199,134  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
207,498 		 100
[  88.4]
234,726 
235,000 
e (　           ) 
140,545  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
156,464 		 100
[  74.7]
209,456 
209,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



京都山科 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,161,280 
5,262,900 
18,898,380 
12,395,000 
6,503,380 		 （　0.9526）
6,195,120 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    147,502,857 円　　　　（　    172,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
空間創出高度
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   856 ㎡     42.5 m x   20.0 m  前面道路：府道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
800.00 
100.0 
800.00 
2,600 
2,080,000 		 10.0  20,800,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

2,080,000 		 20,800,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,080,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,960,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,960,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       998,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,961,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,800,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         199,680 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,161,280 円　　　　（　        28,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,622 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 748,800 円  　　　       24,960,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,461,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,572,500 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,262,900 円　（　　　　　　         6,148 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,395,000 円  
（　　　　　        14,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,161,280 円      
②総費用 5,262,900 円      
③純収益　①－② 18,898,380 円      
④建物等に帰属する純収益 12,395,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,503,380 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,195,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,502,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     172,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区大宅烏田町１１番
 1300000089039-0000
2 　京都市山科区大宅烏田町１２番
 1300000089040-0000
3 　京都市山科区大宅烏田町１３番
 1300000089041-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都山科 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区大宅烏田町１１番外
 ②地積
　(㎡)		 856  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
空間創出高度
特別用途地区

(100,700)

2:1		 店舗

Ｓ3F1B		 低層の店舗、事務所
ビル等が多い路線商
業地域		 東20m府道 水道、ガス、下水 椥辻

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ府道 交通

施設		 椥辻駅南方

580m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
空間創出高度
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。令和５年の用途地域等の変更後も地域に大
きな変動はないが、容積率や高さ規制が緩和されており、徐々に高度利用が進む可能性がある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、山科区、伏見区等の京都市南部及び宇治市等の京都市近郊エリアの商業地域の範囲である。需要者は地
元事業者から全国にチェーン展開する企業まで幅広く想定される。駅徒歩圏内に位置する幹線街路沿いに路面型店舗が
連担しており、値上げの浸透により企業業績は堅調で、店舗用地需要は改善傾向にある。なお、取引件数は多くなく画
地規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 交通量の多い幹線道路沿いの商業地域であり、その価格形成は背後人口や交通量等の観点から判断され、最終的には市
場相場が重視される傾向にある。よって、市場の取引実態を反映した比準価格が、収益価格と比較して信頼性及び説得
力が高いと判断した。よって、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[170.3]		 [100.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長引く円安にも日本銀行の利上げは慎重に行
われる見通しであり、インバウンド効果の継
続等、経済及び地価動向は堅調に推移すると
予想される。

幹線道路沿いの路面型店舗を中心とした商業
地域で、用途地域等の変更により容積率など
が緩和されており、用地需要は上向きである
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｅ

-6		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ２５Ｋ３Ｓ

-32		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東17.3m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
c ２５Ｋ３Ｏ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
d ２５Ｋ３Ｌ

-31		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m国道、
南6.5m、角地
近商
高度1種最高31m
(100,300)
e ２５Ｋ３Ｄ

-30		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22.7m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
風致第５種
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,937  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
388,060 		 100
[ 158.1]
245,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
225,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
234,471 		 100
[  96.8]
242,222 
242,000 
c (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,818 		 100
[ 123.4]
216,222 
216,000 
d (　           ) 
242,057  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
242,762 		 100
[ 109.2]
222,310 
222,000 
e (　           ) 
219,212  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
225,788 		 100
[ 108.1]
208,870 
209,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



京都山科 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,169,330 
5,396,916 
18,772,414 
12,448,500 
6,323,914 		 （　0.9541）
6,033,646 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    143,658,238 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
空間創出高度
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   856 ㎡     42.5 m x   20.0 m  前面道路：府道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建の一棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
800.00 
100.0 
800.00 
2,607 
2,085,600 		 5.0  10,428,000 
1.0  2,085,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

2,085,600 		 10,428,000 
2,085,600 
⑨年額支払賃料      2,085,600 円　×　12ヶ月　＝　      25,027,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていることから計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,027,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,251,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,775,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,428,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,085,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         294,424 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,169,330 円　　　　（　        28,235 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,607 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,158,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 750,816 円  　　　       25,027,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,461,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,396,916 円　（　　　　　　         6,305 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,448,500 円  
（　　　　　        14,543 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,169,330 円      
②総費用 5,396,916 円      
③純収益　①－② 18,772,414 円      
④建物等に帰属する純収益 12,448,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,323,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,033,646 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    143,658,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区大宅烏田町１１番
 1300000089039-0000
2 　京都市山科区大宅烏田町１２番
 1300000089040-0000
3 　京都市山科区大宅烏田町１３番
 1300000089041-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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17 　
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備考