別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都山科 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.
鑑定評価額 89,800,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
一部１住居

(89,296)

1:2		 店舗

Ｗ1		 店舗兼共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南17m府道、背面道 水道、ガス、下水 地下鉄山科

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ府道 交通

施設		 地下鉄山科駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(89,296)
準防 
高度4種最高20m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、最寄り駅である「山科」駅へも徒歩圏内にあり、需要は概ね堅調である。特段
の地域要因の変動は認められず、当面は現状維持で推移するものと判断する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として京都市山科区、伏見区等の幹線又は準幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人
等の事業者であるが、画地規模によってはマンション建設を目的としたデベロッパー等も認められる。特段の繁華性は
認められない地域であるが、その需要並びに地価は、やや強含みと判断される。需要の中心となる価格帯は画地規模に
より様々であり一律には定め難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には併用ビル・低層店舗等が見られ、収益用の店舗兼共同住宅等も見られる。市場間取引における収益価格の
指標性はやや流動的である点を加味し、本件においては、市場の実態を反映し、実証的な比準価格を重視し、収益価格
を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[160.0]		 [102.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都地区主要小売業販売額の百貨店・スーパ
ー販売額は、前年を上回っており、観光も増
加しており、宿泊客数・客室稼働率は前年を
上回った。

府道沿いの商業地であり、駅接近性も概ね良
好。用途の多様性の観点からも需要は安定的
であり、地価はやや上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｏ

-108		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東3m、角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｋ

-115		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.4m市道、
西4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｑ

-104		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地
商業

(90,300)
d ２５Ｋ３Ｓ

-32		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東17.3m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
e ２５Ｋ３Ｊ

-27		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,076  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
214,948 		 100
[  83.0]
258,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
264,000 
b (　           ) 
224,242  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
228,161 		 100
[  88.8]
256,938 
262,000 
c (　           ) 
255,754  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
268,030 		 100
[  99.4]
269,648 
275,000 
d (　           ) 
225,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
234,471 		 100
[  95.5]
245,519 
250,000 
e (　           ) 
194,795  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,665 		 100
[  79.5]
251,151 
256,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



京都山科 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,708,567 
5,457,424 
20,251,143 
17,289,800 
2,961,343 		 （　0.9549）
2,827,786 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     68,970,390 円　　　　（　    184,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ5 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
一部１住居		 89 ％   300 ％   296 ％   374 ㎡     14.5 m x   26.0 m  前面道路：府道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：平均専有面積約４９㎡程度のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,900 
510,400 		 6.0  3,062,400 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
2,125 
420,750 		 1.0  420,750 
2.0  841,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
88.0 
968.00 

2,193,400 		 4,745,400 
3,366,000 
⑨年額支払賃料      2,193,400 円　×　12ヶ月　＝　      26,320,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     968.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,320,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,316,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,004,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,745,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,081 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,366,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         658,726 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,708,567 円　　　　（　        68,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,125 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,626,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 789,624 円  　　　       26,320,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,457,424 円　（　　　　　　        14,592 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,289,800 円  
（　　　　　        46,229 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,708,567 円      
②総費用 5,457,424 円      
③純収益　①－② 20,251,143 円      
④建物等に帰属する純収益 17,289,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,961,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,827,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,561 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,970,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     184,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 1300000178177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都山科 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 90,100,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
一部１住居

(89,296)

1:2		 店舗

Ｗ1		 店舗兼共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南17m府道、背面道 水道、ガス、下水 地下鉄山科

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ府道 交通

施設		 地下鉄山科駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(89,296)
準防 
高度4種最高20m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の幹線道路沿いの商業地域。周辺には店舗の他、共同住宅、事務所等、用途が多様化してい
るおり需要は概ね堅調である。地域要因に変化は無いが、地価は上昇基調にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山科区を中心に、周辺市区を含む幹線又は準幹線道路沿い商業地域の圏域。主たる需要者は近隣の企業や
背後に広がる住宅の住民をタ－ゲットとする個人又は法人等の事業者であるが、規模の大きい画地であればマンション
デベロッパ－等の参入も考えられる。商業地としての繁華性は普通程度であるが、用途の多様性を有する地域であるた
め、需給共に安定傾向にある。取引の中心となる価格帯は、用途により画地規模が異なるため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は用途が多様化した商業地域であり、市場での収益物件は個別性が強く、用途により賃料水準も流動的である
。試算においても収益価格は想定要素が多いため、終局的には市場相場が重視される傾向にあり、市場での取引実態の
みならず、繁華性、収益性をも反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よって、本件では規範性の高い比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[159.0]		 [102.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の経済は物価高騰の懸念は残るが、イ
ンバウンド需要の回復や各種政策の効果もあ
って、緩やかな持ち直し傾向にある。


府道沿いの商業地。駅徒歩圏内であり、用途
の多様性を有する地域であるため需要は概ね
堅調である。地域要因に変化は無いが、地価
はやや上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｓ

-32		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東17.3m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
b ２５Ｋ３Ｊ

-22		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西27m市道、
南3.2m、角地
商業
高度5種最高31m
(100,600)
c ２５Ｋ３Ｂ

-3		 京都市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
南2m、角地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
d ２５Ｋ３Ｂ

-1		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.8m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２５Ｋ３Ｏ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
234,471 		 100
[ 100.8]
232,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
237,000 
b (　           ) 
264,143  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
287,223 		 100
[ 112.3]
255,764 
261,000 
c (　           ) 
217,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,050 		 100
[  95.0]
245,316 
250,000 
d (　           ) 
290,919  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
254,554 		 100
[  95.0]
267,952 
273,000 
e (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,818 		 100
[ 108.2]
246,597 
252,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



京都山科 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,868,926 
5,561,334 
20,307,592 
17,672,600 
2,634,992 		 （　0.9549）
2,516,154 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     61,369,610 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ5 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
一部１住居		 89 ％   300 ％   296 ％   374 ㎡     14.5 m x   26.0 m  前面道路：府道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は平均占有面積４９㎡程度のファミリ－タイプの住宅を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,910 
512,160 		 6.0  3,072,960 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
2,140 
423,720 		 1.0  423,720 
2.0  847,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
88.0 
968.00 

2,207,040 		 4,767,840 
3,389,760 
⑨年額支払賃料      2,207,040 円　×　12ヶ月　＝　      26,484,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     968.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,484,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,324,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,160,256 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,767,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,389,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         663,376 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,868,926 円　　　　（　        69,168 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,215 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,140 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,662,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 794,534 円  　　　       26,484,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,354,500 円  　　　　    277,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,561,334 円　（　　　　　　        14,870 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 277,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,672,600 円  
（　　　　　        47,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,868,926 円      
②総費用 5,561,334 円      
③純収益　①－② 20,307,592 円      
④建物等に帰属する純収益 17,672,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,634,992 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,516,154 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,369,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 1300000178177-0000
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備考