令和7年1月14日　提出 京都山科 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区音羽役出町１番３４外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 空間創出高度 特別用途地区 (100,700) 1:1.5 店舗兼共同住宅 ＲＣ9 中高層の店舗兼共同 住宅等が建ち並ぶ商 業地域 西20m市道 水道、ガス、下水 東野 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層の店舗住宅併用地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空間創出型高度地区、特別用 途地区（外環状線等沿道特別 用途地区第一種地区） 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 東野駅北方 360m 法令 規制 商業 (100,700) 防火  空間創出高度 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、駅徒歩圏内の幹線道路沿いに位置し、繁華性が高く高度 利用が進んでいる。マンション開発の需要が強く、需給は強含みである。都市計画見直しによる動きは少ない。 (3)最有効使用の判定 高層の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市山科区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗 や事務所を需要する法人事業者が中心であるが、画地規模がまとまればデベロッパーの参入も考えられる。本地域は繁 華性が高く高度利用が進んでおり、需給は依然として強含んでいるため、地価は上昇傾向が続いている。需要の中心と なる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため総額、単価ともに把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は繁華性の高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着目しつつ、収益性 も勘案して行動すると思料されるが、同一需給圏においては個別性の強い収益事例が多いため、適正な賃料水準や経費 率の把握には限界がある。一方、同一需給圏において、信頼性ある取引事例が多数収集できた。よって、比準価格を重 視し、収益価格を比較考量の上、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    343,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の商業地は主要な駅前や幹線道路沿い ではマンション需要が強いが、その他は安定 し、概ね堅調であるため、地価は緩やかに上 昇している。 駅徒歩圏内の幹線道路沿いに位置し、繁華性 は高く高度利用が進んでいる。需給は依然強 く、地価は上昇しているが、都市計画見直し の影響は小さい。 都市計画見直しの影響は限定的で、個別的要 因にも変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％