令和7年1月14日　提出 京都山科 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -27 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.

鑑定評価額 624,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１ ②地積 　(㎡) 2,189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 台形 1.2:1 共同住宅 ＲＣ7 共同住宅が多く見ら れる利便性のよい住 宅地域 南6.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 地下鉄山科 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層の共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西側道から２５ｍまでは２中 専、２５ｍ超は１中専。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 地下鉄山科駅南方 400m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 　山科駅徒歩圏内のマンション適地として需要は強く、今後もその傾向が続くものとみられ、地価も上昇傾向で 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              272,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は京都市及び京都市近郊の周辺市を含む範囲で、典型的需要者はマンション開発業者である。ＪＲ線と地 下鉄線が利用可能な山科駅周辺は居住地としての選好性は高く、近年はマンション開発が旺盛であるが、古くからの市 街地であって開発余地は少なく需給関係から土地価格は上昇傾向が続いている。なお、画地条件等により取引総額は様 々であり、中心価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、駅徒歩圏内のマンション適地であり、その価格形成はマンション開発による投資採算性が考慮されつつ 、最終的には需要競合等を反映した取引市場によって価格が決定される傾向にある。開発法は現実的な開発スケジュー ルに基づき算定しているが、想定要素を多く含むため、本件においては、市場の取引実態を反映した比準価格を標準に 、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    340,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [103.0] 100 [130.5] [103.0] 100 283,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    265,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済はインバウンドを中心とする消費や 建設需要等により堅調な一方、原材料高や人 員不足等の懸念材料がある。 周辺ではマンションが増えている。山科駅が 関空特急はるかの発着メイン駅となることが 発表され、令和７年度から駅改良工事が始ま る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％