令和7年1月14日　提出 京都山科 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -23 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大塚高岩６番６６ ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 高度地区最高10m 風致地区第２種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 東野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 東野駅東方 1.8km 法令 規制 １低専 (30,50) 高度地区最高10m 風致地区第２種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の建ち並ぶ高台に位置する閑静な住宅地であり、地域要因に特別の変動要因はなく、当面は現況 を維持して推移するものと予測する。交通利便性に劣る高台の傾斜地に位置し、需要の回復は限定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区及びその周辺区において、市街地縁辺部や山裾に位置する住宅地域の圏域である。需要者の中心は 画地規模の大きなゆとりのある敷地を求める自用目的の買替層である。都心部の地価上昇から、住宅地需要は都市縁辺 部に波及しつつあるものの、交通利便性に劣り、昨今頻発する土砂災害等への警戒感等から、山裾の住宅地に対する需 要の回復は鈍い。中心となる価格帯は規模により区々であり、把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性に劣ることから、賃貸需要は見込めず、公法上の規制や画地条件等からも経済合理的な賃貸住宅経営は困難であ るため、収益還元法の適用は断念した。当該地域では、需要者は居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重 視し、意思決定するものと考えられる。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地 価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [132.6] [102.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く円安にも日本銀行の利上げは慎重に行 われる見通しであり、インバウンド効果の継 続等、経済及び地価動向は堅調に推移すると 予想される。 近隣地域に特別の変動要因はないが、市街地 から離れた高台に位置し、交通利便性等に劣 ることから、需要の回復は鈍い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％