令和7年1月14日　提出 京都山科 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -20 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区小山谷田町１５番１４ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄山科 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 地下鉄山科駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。景気の緩やかな回復傾向 が持続しており、地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区及び伏見区東部の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する自用目的の個人である。 交通利便性、生活利便性に劣る傾斜地にあり、需要は弱い。周辺における傾斜地の取引事例が少ないため、需要の中心 となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんど存在せず、自己の居住用目的の取引が中心であることから、収益価格は試算しなかっ た。居住の快適性が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れることが一般的と認められるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は緩やかな回復傾向が持続している 。山科区の人口は微減傾向、土地取引件数は 概ね横這い傾向にある。 傾斜地であり需要は弱いが、市中心部の地価 の上昇傾向が山科区の地価にも全般的に波及 しており、当該地域の地価も若干の上昇傾向 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％