令和7年1月14日　提出 京都山科 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　佳博   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区四ノ宮小金塚８番４０３ ②地積 　(㎡) 112   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ3F1B 一般住宅等が建ち並 ぶ傾斜地の住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 四宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 私道 交通 施設 四宮駅北東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 山科区郊外の高台に開発された戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に格別な変動要因はないこと から、今後も現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区、伏見区東部の住宅地域である。需要者は山科区内や京都市内中心部等に通勤する個人が中心で ある。近隣地域は山科区郊外の高台に開発された最寄駅から徒歩圏外の住宅地域で、駅方面からの道中は登り坂の箇所 が多くみられる。交通接近条件や生活利便性が劣ることから、住宅地域としての選好性は低く、需要は弱い状況が継続 している。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で自己使用目的の取引を中心としている。比準価格は、同一需 給圏内の信頼性のある取引事例を採用して試算しており実証的で説得力を有する。一方、需要者は意思決定に際し収益 性よりも居住の快適性を重視する点や画地条件からみた経済合理性を鑑み、収益還元法の適用は断念した。よって、市 場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [156.3] [103.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の 下振れによる景気下押しリスク、物価上昇、 中東及び米国情勢、金融資本の変動等の影響 に注意を要する。 最寄駅から徒歩圏外の高台の住宅地域で生活 利便性が劣ることから、需要は弱含み、地価 は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％