令和7年1月14日　提出 京都山科 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区東野八代４８番７０ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅の中 に店舗等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 東野駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。景気の緩やかな回復傾向 が持続しており、地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区及び伏見区東部の地下鉄沿線の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する自用目的の 個人である。交通利便性はやや劣るが、居住環境、価格水準ともに山科区の住宅地域としては概ね標準的であり、需給 は安定的に推移している。標準的画地の規模であれば、土地は１千５百万円程度、新築の戸建物件は３千万円程度を中 心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であることから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性が重視 される住宅地域においては、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認め られるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ているものと判断 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [103.0] 100 [115.2] [103.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は緩やかな回復傾向が持続している 。山科区の人口は微減傾向、土地取引件数は 概ね横這い傾向にある。 市中心部の地価の上昇傾向が山科区の地価に も全般的に波及しており、当該地域の地価も 上昇傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％