令和7年1月14日　提出 京都山科 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区小野鐘付田町１８番３６ ②地積 　(㎡) 55   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m私道 水道、ガス、下水 小野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位北：６ｍ私 道 交通 施設 小野駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅の徒歩約５分圏内の小規模開発の住宅地域である。新規供給の戸建住宅よりも小規模な画地であるが、 区内では最近でも同程度の規模の取引が見られる。当面は現状の住宅地域として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小野駅圏を中心に地下鉄東西線沿線の住宅地域である。主な需要者は規模、総額の観点から一次取得者で ある。最寄り駅から徒歩約５分圏内にあり、小規模画地のため総額は抑えられる。反面、行止りのミニ開発が多く、居 住環境はやや劣り、需要者の選好は分かれる。建築費等の高騰により住宅価格が上昇し、所得層との関連で小規模住宅 の需要は上向き、幅広い価格帯の中古住宅取引も増えている。主な取引価格帯は新築戸建が３５００万円程度まで。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は画地規模等により高度利用に限度があり、地域内には自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配置の 観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽微と 判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [103.0] 100 [106.6] [101.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向が続き、特に高齢化率の上昇が 顕著。住宅価格上昇による京都市中心部から の流出需要を吸収し切れず大津方面へ向う例 も見られる。 近隣地域を含め地下鉄東西線沿線では大規模 商業施設の新規出店等の目だった変化は無い が、徒歩圏を中心に地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％