令和7年1月14日　提出 京都伏見 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 5-10 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区納所和泉屋７番 ②地積 　(㎡) 489   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,300) （その他） 高度2種最高20m 台形 1.5:1 店舗 Ｓ1 低層の店舗のほか住 宅等も混在する路線 商業地域 南東18m府道 水道、ガス、下水 淀 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １８ｍ府道 交通 施設 淀駅北東方 1.1km 法令 規制 準住居 (60,300) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 府道沿いの低層店舗、一般住宅等が混在する地域。府道の対面には京都競馬場の駐車場等が存在する。店舗の集 積度は低いが、交通量は多い。地域要因に変化はないが、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区を中心に隣接市区を含む京都府南部の幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域、工業地等との混在 的地域。典型的需要者は事業所、店舗等を需要する法人の他、画地規模によってはマンションデベロッパ－等が考えら れる。店舗の密度はまばらであるが、幹線道路沿いで交通量が多いため、画地規模によっては倉庫等の工業系用途での 需要が比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で５０００～５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いの商業地域であるため、収益性の影響は少なくないが、市場での収益物件は個別性が強く、用途により賃 料水準も流動的であり、終局的には規範性のある市場相場が重視される傾向にある。試算においても収益価格は想定要 素が多いため、市場での取引実態を反映した比準価格がより信頼性を有するものと考えられる。そのため、本件におい ては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の経済は物価高騰の懸念は残るが、イ ンバウンド需要の回復や各種政策の効果もあ って、緩やかな持ち直し傾向にある。 近隣地域は店舗連たん性に劣るが、幹線道路 沿いであり自動車の通行量が多い。京都競馬 場の再開もあって需要は概ね安定的。地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％