別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都伏見 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-9 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.
鑑定評価額 84,200,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
一部１住居

(88,290)

1:2		 事務所

Ｓ3F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東19m市道 水道、ガス、下水 藤森

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 師団街道沿道。 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 藤森駅北西方

550m		 法令

規制		 近商
(88,290)
準防 
高度4種最高20m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 京阪本線藤森駅の徒歩約１０分圏内で、通称師団街道沿道の地域であり龍谷大学深草学舎にも近接する。単身者
向けの店舗付共同住宅や飲食店等の低層店舗が建ち並ぶ。当面は現状の商業地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区の他、隣接区、市を中心に府南部の商業地域である。主な需要者は店舗、事業所用地を求める法人
等、収益物件を求める不動産業者等である。近隣地域は龍谷大学深草キャンパスに近く、周辺では飲食店や共同住宅が
多い。周辺では店舗付共同住宅等の新築が続き、需要は上向きで推移している。主な取引価格帯は、画地規模等が様々
で、又、取引価格が顕在化し難い傾向もあり、水準が把握し難い地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は龍谷大学深草キャンパスに近く、周辺地域も含めて、店舗、店舗付共同住宅等が見られ、市場参加者の指標
として収益性の占める比重は一定以上程度あると考えられる。その一方で、対象不動産よりも小規模な画地も見られる
ように市場においては収益物件の個別性が強いこと等から比準価格をより重視して、収益価格を関連付けて、代表標準
地との均衡に留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    199,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 有名観光地周辺のインバウンド需要が回復し
、繁華街等の賑わいも戻ってきている。一部
の観光地で新型コロナ感染期以前を超える観
光客数になった。

師団街道沿道地域は近隣地域周辺も含め、飲
食店等の賑わいが戻り、共同住宅等の新設が
見られる。地価は上昇傾向が続く。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｄ

-30		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22.7m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
風致第５種
(40,200)
b ２５Ｋ３Ｌ

-31		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m国道、
南6.5m、角地
近商
高度1種最高31m
(100,300)
c ２５Ｋ３Ｏ

-2		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
d ２５Ｋ３Ｓ

-32		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東17.3m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
e ２５Ｋ３Ｏ

-109		 京都市山科区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
東6m、角地
商業
空間創出高度
特別用途地区
(96,439)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,212  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
225,788 		 100
[  84.2]
268,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
268,000 
b (　           ) 
242,057  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
242,762 		 100
[  93.6]
259,361 
259,000 
c (　           ) 
232,488  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,950 		 100
[  94.4]
257,362 
257,000 
d (　           ) 
225,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
234,471 		 100
[  90.2]
259,946 
260,000 
e (　     88,231) 
220,578  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
229,631 		 100
[  85.7]
267,947 
268,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    262,000 円／㎡]  



京都伏見 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,144,390 
3,980,236 
15,164,154 
12,726,400 
2,437,754 		 （　0.9549）
2,327,811 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     56,775,878 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 190.00 Ｓ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
一部１住居		 88 ％   300 ％   290 ％   334 ㎡     12.4 m x   27.7 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は平均５７㎡／戸の住戸を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種、同程度の規模の建物より判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
190.00 
80.0 
152.00 
2,570 
390,640 		 8.0  3,125,120 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
1,847 
315,837 		 1.0  315,837 
1.0  315,837 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
88.0 
836.00 

1,653,988 		 4,388,468 
1,263,348 
⑨年額支払賃料      1,653,988 円　×　12ヶ月　＝　      19,847,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,847,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       992,393 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,855,463 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,388,468 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,263,348 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         247,237 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,144,390 円　　　　（　        57,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,847 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 595,436 円  　　　       19,847,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,980,236 円　（　　　　　　        11,917 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,726,400 円  
（　　　　　        38,103 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,144,390 円      
②総費用 3,980,236 円      
③純収益　①－② 15,164,154 円      
④建物等に帰属する純収益 12,726,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,437,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,327,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,775,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草西浦町四丁目８２番
 1310000049767-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都伏見 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-9 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 83,800,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草西浦町４丁目８２番
 ②地積
　(㎡)		 334  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
一部１住居

(88,290)

1:2		 事務所

Ｓ3F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東19m市道 水道、ガス、下水 藤森

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 師団街道沿道。 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 藤森駅北西方

550m		 法令

規制		 近商
(88,290)
準防 
高度4種最高20m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 師団街道沿いの店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域。自動車、歩行者共に通行量は多く、龍谷大学深
草学舎にも近接し、繁華性は高い。地域要因に変化は無いが、地価は今後も上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区を中心に隣接市区を含む京都市南部の商業地域。需要者は店舗、事務所用地を求める中小企業を中
心に、収益物件を求める不動産業者の他、画地規模によってはマンションデベロッパー等も考えられる。龍谷大学へ近
く、周辺では学生をタ－ゲットとした飲食店も多く、繁華性は保たれており、需要は堅調である。ただし、中心となる
価格帯は、用途の多様性を有する地域であり、その用途により取引される画地規模は均一ではないため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域であるため収益性の影響は少なくないが、用途の多様性を有する地域であり、市場での収益物件は個別性が強
く、用途により賃料水準も流動的であり、終局的には規範性のある市場相場が重視される傾向にある。試算においても
収益価格は想定要素が多いため、市場での取引実態を反映した比準価格がより信頼性を有するものと考えられる。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    199,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の経済は物価高騰の懸念は残るが、イ
ンバウンド需要の回復や各種政策の効果もあ
って、緩やかな持ち直し傾向にある。


龍谷大学に近い師団街道沿いの商業地域。最
寄駅への接近性にも優れ、需要は堅調。地域
要因に特別な変化は無いが、地価は上昇傾向
にて推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｂ

-1		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.8m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｂ

-2		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｂ

-3		 京都市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
南2m、角地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
d ２５Ｋ３Ｏ

-2		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
e ２５Ｋ３Ｏ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
290,919  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
254,554 		 100
[  95.0]
267,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
268,000 
b (　           ) 
207,923  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
232,655 		 100
[  89.2]
260,824 
261,000 
c (　           ) 
217,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,050 		 100
[  92.1]
253,040 
253,000 
d (　           ) 
232,488  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,950 		 100
[  94.4]
257,362 
257,000 
e (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,818 		 100
[ 104.9]
254,355 
254,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



京都伏見 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,268,153 
3,949,107 
15,319,046 
12,595,200 
2,723,846 		 （　0.9549）
2,601,001 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     63,439,049 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 190.00 Ｓ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
一部１住居		 88 ％   300 ％   290 ％   334 ㎡     12.4 m x   27.7 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階～５階はファミリ－向けの住宅（平均占有面積５７㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
75.0 
142.50 
2,629 
374,633 		 8.0  2,997,064 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅　
190.00 
90.0 
171.00 
1,878 
321,138 		 1.0  321,138 
1.0  321,138 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
87.0 
826.50 

1,659,185 		 4,281,616 
1,284,552 
⑨年額支払賃料      1,659,185 円　×　12ヶ月　＝　      19,910,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     826.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,910,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       995,511 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,914,709 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,281,616 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,675 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,284,552 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         312,769 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,268,153 円　　　　（　        57,689 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,878 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,152,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 597,307 円  　　　       19,910,220　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,632,000 円  　　　　    192,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,949,107 円　（　　　　　　        11,824 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,595,200 円  
（　　　　　        37,710 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,268,153 円      
②総費用 3,949,107 円      
③純収益　①－② 15,319,046 円      
④建物等に帰属する純収益 12,595,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,723,846 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,601,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,439,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草西浦町四丁目８２番
 1310000049767-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考