別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都伏見 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区東大手町７５０番外
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高20m
旧市街地美観

(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 小規模小売店舗に銀
行等が混在する既成
商業地域		 南7.7m府道 水道、ガス、下水 伏見桃山

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．７ｍ府道 交通

施設		 伏見桃山駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高20m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、銀行等が連坦する繁華性を有する商店街であり、地域要因に大きな変動はなく、当面の間、現状維持
程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区を中心とする京都市内の商業地域である。需要者の中心は、店舗、テナントビルを目的とする地
元の中小企業や個人事業者である。伏見区を代表する駅至近にあるアーケード付の商業地域で、供給は殆どなく、売り
物件があれば早期に成約に至ることが多い。顧客量も多く、店舗需要も堅調で地価の上昇が続いている。中心となる価
格帯は立地条件、買手の属性等により一様ではなく、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小売店舗、銀行が見られる繁華性のある商業地域である。収益性が重視される商業地域であるが、市内中
心部の商業地と比較して収益性の価格支配力は低位である。自用の店舗等を目的とした取引が多く、市場の実態を反映
した比準価格が説得力を有する。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連、商
業地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高止まり、人材不足の顕在化、物
価上昇の影響が懸念されるものの、伏見区内
の不動産市場は総じて堅調な動きが続いてい
る。

京都市南部を代表する繁華性の優るアーケー
ド付き商店街で、地価、需要ともに上昇傾向
にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｏ

-102		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,378)
b ２５Ｋ３Ｋ

-110		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.2m府道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
c ２５Ｋ１Ｍ

-4		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.8m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
d ２５Ｋ３Ｊ

-31		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e ２５Ｋ３Ｐ

-114		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9.1m市道
、中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,948  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
636,405 		 100
[  95.0]
669,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
670,000 
b (　           ) 
421,395  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
514,523 		 100
[  84.0]
612,527 
613,000 
c (　           ) 
618,829  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
649,770 		 100
[  97.8]
664,387 
664,000 
d (　           ) 
478,824  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,795 		 100
[  70.6]
695,177 
695,000 
e (　           ) 
411,360  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
446,200 		 100
[  71.4]
624,930 
625,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    653,000 円／㎡]  



京都伏見 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,291,009 
3,709,018 
15,581,991 
10,909,800 
4,672,191 		 （　0.9549）
4,461,475 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    108,816,463 円　　　　（　    506,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高20m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   215 ㎡      7.0 m x   30.0 m  前面道路：府道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗フロア貸し、３～４階はワンルーム（各階６戸、平均専有面積約２５㎡）を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
4,770 
648,720 		 8.0  5,189,760 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
3,200 
435,200 		 8.0  3,481,600 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
170.00 
90.0 
153.00 
1,920 
293,760 		 2.0  587,520 
1.0  293,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
85.0 
578.00 

1,671,440 		 9,846,400 
587,520 
⑨年額支払賃料      1,671,440 円　×　12ヶ月　＝　      20,057,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,057,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,002,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,054,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,846,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          587,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         143,052 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,291,009 円　　　　（　        89,726 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,802 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,770 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,026,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 601,718 円  　　　       20,057,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,453,500 円  　　　　    171,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,709,018 円　（　　　　　　        17,251 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,909,800 円  
（　　　　　        50,743 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,291,009 円      
②総費用 3,709,018 円      
③純収益　①－② 15,581,991 円      
④建物等に帰属する純収益 10,909,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,672,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,461,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,751 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,816,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     506,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区東大手町７５０番
 1310000015058-0000
2 　京都市伏見区瀬戸物町７６７番３
 1310000020538-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
京都伏見 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区東大手町７５０番外
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高20m
旧市街地美観

(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 小規模小売店舗に銀
行等が混在する既成
商業地域		 南7.7m府道 水道、ガス、下水 伏見桃山

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．７ｍ府道 交通

施設		 伏見桃山駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高20m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗に銀行等が混在する既成商業地域であるが、昼夜で一定の顧客通行量を維持しており、需給は強含みで
推移し、地価が上昇している。周辺では店舗やマンションの新設も多く、高い繁華性が持続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    663,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市伏見区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗
やテナントビル等を需要する法人が中心である。伏見区内を代表する繁華街である大手筋周辺においては、昼夜で一定
の顧客通行量が維持されており繁華性が優るため、需要が依然強く、需給は強含みで推移している。需要の中心となる
価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は利便性及び繁華性の比較的高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着
目しつつ、収益性も勘案して行動すると思料されるが、市場では個別性の強い収益事例が多く、適正な賃料水準等の把
握には限界がある。一方、同一需給圏では自用目的の取引も多く、信頼性ある多数の取引事例が収集できた。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 伏見区の商業地では、観光地や繁華街を中心
として商況が回復しており、土地需要が高ま
っているため、需給は総じて堅調な動きで推
移している。

伏見区内を代表する繁華街である大手筋に位
置し、昼夜で一定の顧客通行量が維持されて
おり、繁華性が高いため、需給は強含みで推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｏ

-102		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,378)
b ２５Ｋ３Ｐ

-114		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9.1m市道
、中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
c ２５Ｋ３Ｐ

-6		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｋ

-110		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.2m府道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
604,948  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
636,405 		 100
[  96.0]
662,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
663,000 
b (　           ) 
411,360  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
446,200 		 100
[  67.3]
663,001 
663,000 
c (　           ) 
373,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
394,287 		 100
[  60.1]
656,052 
656,000 
d (　           ) 
421,395  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
514,523 		 100
[  77.1]
667,345 
667,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    663,000 円／㎡]  



京都伏見 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,697,837 
3,575,036 
15,122,801 
10,463,200 
4,659,601 		 （　0.9549）
4,449,453 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    108,523,244 円　　　　（　    505,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高20m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   215 ㎡      7.0 m x   30.0 m  前面道路：府道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗フロア貸し、３～４階は共同住宅（１Ｋ、２５㎡程度のワンルーム）を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
4,550 
618,800 		 8.0  4,950,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
3,200 
435,200 		 8.0  3,481,600 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
170.00 
90.0 
153.00 
1,850 
283,050 		 2.0  566,100 
1.0  283,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
85.0 
578.00 

1,620,100 		 9,564,200 
566,100 
⑨年額支払賃料      1,620,100 円　×　12ヶ月　＝　      19,441,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,441,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       972,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,469,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,564,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          566,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         137,837 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,697,837 円　　　　（　        86,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 984,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 583,236 円  　　　       19,441,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,394,000 円  　　　　    164,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,575,036 円　（　　　　　　        16,628 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 164,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,463,200 円  
（　　　　　        48,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,697,837 円      
②総費用 3,575,036 円      
③純収益　①－② 15,122,801 円      
④建物等に帰属する純収益 10,463,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,659,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,449,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,695 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,523,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     505,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区東大手町７５０番
 1310000015058-0000
2 　京都市伏見区瀬戸物町７６７番３
 1310000020538-0000
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