令和7年1月14日　提出 京都伏見 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -29 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桃山南口 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 桃山南口駅北東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、駅徒歩圏内に位置しているが、居住環境は概ね普通程度で伏見区内 における選好性は中位のため、需給は安定的に推移している。今後も現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区の近鉄京都線、京阪宇治線・本線、ＪＲ奈良線等の沿線の駅圏内に位置する住宅地域である。需要 者は伏見区及び周辺市区の一次取得者等が中心である。居住環境は概ね普通程度であり、伏見区内における選好性は中 位であるため、需給に強さは見られないが概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００ 万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円～３，５００万円程度程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場における 取引相場を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、市場性のある賃貸住 宅の床面積を確保することが困難である画地であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実 証的な比準価格を採用し、前年価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伏見（府） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区では駅近等の住宅地の需要が依然強く 、地価の上昇が続いている。辺縁部等の住宅 地についても概ね下げ止まり、全体的に堅調 な動きである。 最寄駅には徒歩圏内であるものの、伏見区内 における選好性は中位である。需給に強さは 見られないが概ね安定しており、地価はやや 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.7 ％