令和7年1月14日　提出 京都伏見 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -28 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　佳博   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区銀座町４丁目２８８番１ ②地積 　(㎡) 58   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 丹波橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 丹波橋駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心に共同住宅等も混在する、複数路線が利用可能で地域の中心商店街にも近い利便性に優 れた住宅地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区の京阪電鉄丹波橋駅、伏見桃山駅及び近鉄電車近鉄丹波橋駅、桃山御陵前駅を中心とした駅徒歩 圏の住宅地域である。需要者は伏見区内や京都市内中心部等に通勤する個人が中心で、圏外からの流入も認められる。 主要駅や商店街が徒歩圏内で生活利便性が良好なため、住宅地としての選好性は高く、需要は堅調である。取引の中心 となる価格帯は、土地で１，０００万円台の後半、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする既成住宅地域で、駅に近いため共同住宅での利用もみられるが、画地規模等 の観点からは経済合理性のある共同住宅等での利用は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、同 一需給圏内の信頼性のある取引事例を採用して試算しており実証的で説得力を有する。よって、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 50.0] [101.0] 100 299,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    285,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、海外景気の 下振れによる景気下押しリスク、物価上昇、 中東及び米国情勢、金融資本の変動等の影響 に注意を要する。 交通接近条件に優れた生活利便性の高い人気 のある住宅地域であることから需要は堅調で 、地価水準は上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％