令和7年1月14日　提出 京都伏見 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -25 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区深草仙石屋敷町６番１４ ②地積 　(㎡) 66   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模住宅の中に共 同住宅等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 藤森 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 藤森駅南西方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状通り推移すると予測する 。生活利便性の良好さから需要は強含んでおり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区深草エリアのＪＲ線及び私鉄線沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者が中心的である。 複数の鉄道が利用可能であるなど利便性の良好な住宅地域で選好性に優ることから、需給は強含みで推移している。市 場の中心価格帯としては標準画地の土地で１，５００万円程度、中古住宅で１，５００万円から２，５００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内における地域特性の類似した取引事例を中心に採用した。売買市場においては、自 己利用目的の取引が支配的であり、画地規模からも経済合理性のある賃貸収益物件の市場は成立していないことから、 収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 74.2] [103.0] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く円安にも日本銀行の利上げは慎重に行 われる見通しであり、インバウンド効果の継 続等、経済及び地価動向は堅調に推移すると 予想される。 地域要因に大きな変動はなく、生活利便性に 優れることから、地価は上昇傾向で推移する ものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％