令和7年1月14日　提出 京都伏見 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -20 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　大﨑　晋也   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区日野岡西町４番８６ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 石田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 石田駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。駅徒歩圏から外れるものの、辺縁部にも住宅地需要が波及 しており、需給は堅調である。地価は横ばい乃至はやや上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区及び周辺市区域の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、地縁を有する第一次取得者層である 。駅周辺部の住宅地需要の高まりを受け、駅徒歩圏外の地域においても住宅地需要は広がっており、需給は安定的で推 移している。中心的な価格帯としては、土地１３０㎡程度で１０００万円から１５００万円程度、新築戸建で３０００ 万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模な戸建住宅の多い地域であり、主たる需要者である第一次取得者は、市場性を重視して投資判断を行 うと考えられるため、市場性を反映した比準価格の説得力が高い。一方、近隣地域における標準画地の敷地規模は小さ く、経済合理性のある賃貸経営が想定しづらいため、収益還元法の適用は断念した。以上により、市場性を反映した実 証的な比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [152.3] [103.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化率は微増傾向が続いてい るが、駅周辺の住宅地価格の上昇を受け、駅 徒歩圏外へも住宅地需要が広がっており、需 給は堅調である。 本地域は駅から離れた山裾に位置するが、街 区整然とした閑静な住宅地域であることから 、地縁者を中心に住宅地需要は安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％