令和7年1月14日　提出 京都伏見 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -17 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区横大路中ノ庄町５番１ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 高度2種最高20m 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗兼住 宅が見られる既成住 宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 中書島 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北５．５ ｍ市道 交通 施設 中書島駅西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅のほか店舗兼住宅も見られる既成住宅地域。最寄駅への接近性に劣り、住宅地としての選好性 はやや劣る。地域要因に変化は無いが、景気回復の影響等により地価はやや上昇傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区南西部を中心とした最寄駅への接近性に劣る住宅地域。需要者は同圏域内の居住者であり、地縁を 有する個人が中心となり、圏外からの転入は少ない。駅接近性に劣るほか、ス－パ－等の生活利便施設からも距離があ り、住宅地としての選好性にやや劣ることから需給共に弱含みの状況。同圏域内の取引件数は少なく、さらに取引され る価格帯はまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が 取引の中心である。周辺には共同住宅等も散見されるものの、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用しない。 主たる需要者は、市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を もとに価格査定を行い、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [185.1] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の経済は物価高騰の懸念は残るが、イ ンバウンド需要の回復や各種政策の効果もあ って、緩やかな持ち直し傾向にある。 中小規模一般住宅を中心に店舗兼住宅も見ら れる住宅地域。駅接近性に劣り、選好性はや や劣る。地域要因に変化は無いが地価はやや 上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％