令和7年1月14日　提出 京都伏見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区久我森ノ宮町１４番７３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 中書島 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 中書島駅北西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状通り推移するもの と予測する。住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区南西部及びその周辺市区における住宅地域と判定する。需要者は地元居住者のうち賃貸からの住替 え等第一次取得者層が中心的である。駅徒歩圏外のバス便エリアであり、住宅地として特段優位性は見られないが、駅 徒歩圏等選好性の高いエリアでの地価上昇や建材価格の高騰を受け、相対的に総額が抑えられた辺縁部に需要が流出し ており、地価の上昇傾向が広がっている。取引の中心価格帯としては、１００㎡で１千万円前半から半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、自己居住用目 的中心の売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、現下の賃貸市場における賃料水準、稼働率等に鑑みると収益目的 の市場参加者の参入は皆無であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を 標準に、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [168.5] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区の人口は減少傾向。建築資材価格の高 止まりや金利上昇等の懸念材料はあるが、雇 用所得環境の改善傾向の下、住宅需要は堅調 に推移している。 地域要因に特段の変動はない。住宅取得コス トの上昇等から、需要が駅徒歩圏外エリアに も波及しており、地価の上昇傾向に広がりが 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％