令和7年1月14日　提出 京都伏見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町泰長老３１番２９ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致地区第５種 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西5m私道 水道、ガス、下水 桃山 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域の東側一部が土砂災害警 戒区域に指定されている。 街 路 基準方位北：５ｍ私 道 交通 施設 桃山駅南東方 350m 法令 規制 １中専 (40,200) 準防  高度1種最高15m 風致地区第５種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅のＪＲ桃山駅から徒歩約５分圏内の比較的閑静な住環境を維持した既成住宅地域である。やや遠くなる がＪＲ以外にも近鉄京都線、京阪本線が利用可能である。当面は現状の住宅地域として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桃山駅圏内を中心に桃山地区の南部方面の中規模画地の住宅地域。主な需要者層は買替層の他、戸建 志向が強い層である。近隣地域は周辺に天皇陵の緑地もあって比較的良好な住環境を保った地域である。しかし規模と 総額の点で需要が限定される傾向があった。最近では桃山地区で中規模画地の成約事例が継続して見られ、近隣地域も それらとの競合から需給は上向きで推移する。主な取引価格帯は土地のみで４０００～５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上の規制等により高度利用に限度があり、自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配置の観点か ら市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽微と判断し て収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [138.8] [101.0] 100 209,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区も人口減少と高齢化傾向が続く中で建 築費上昇を主要因とする住宅価格高騰の影響 が見られ、一部で若い世代の流出の動きが出 ている。 桃山丘陵地区をはじめ住宅価格上昇の周辺へ の波及傾向が見られ、近隣地域周辺、桃山地 区の南部から更に周辺部でも地価上昇傾向が 続く。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％