令和7年1月14日　提出 京都伏見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区醍醐新開３番２１ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 石田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 石田駅北東方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。地下鉄駅徒歩圏内に位置する平 坦な地域で住環境も概ね良好であるため、需給は概ね安定的に推移しており、地価はやや上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区東部の地下鉄東西線及び京阪宇治線等の沿線に位置する住宅地域である。需要者は伏見区及び周辺 市区の一次取得者が中心である。本地域は地下鉄駅徒歩圏内に位置し、地勢平坦で居住環境も概ね良好であるため、需 要が一定程度見込まれ、需給は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、面積７０㎡程度の土地で１， ０００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、本地域においては収益性ではなく、居住快適性及び利便性に 基づく取引相場により不動産の価格が決定されるため、比準価格の説得力は高いものと判断する。一方、市場性のある 賃貸住宅の床面積を確保することが困難である画地であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映 した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区では駅近等の住宅地の需要が依然強く 、地価の上昇が続いている。辺縁部等の住宅 地についても概ね下げ止まり、全体的に堅調 な動きである。 地下鉄駅徒歩圏内に位置し、住環境が概ね良 好で、地勢平坦な住宅地域に位置するため、 一定の需要があり、需給は概ね安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％