別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都右京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 409,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(90,200)
台形
1:1.2		 銀行

Ｓ2		 店舗、店舗兼住宅等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西10m府道、南東側道 水道、ガス、下水 嵯峨嵐山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ府道 交通

施設		 嵯峨嵐山駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は観光地付近の駅前商業地域である。インバウンド需要の増加と希少性が相俟って商業地としての需要
は引き続き好調、地価水準は上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね、京都市右京区及び隣接区の駅前商業地域。近隣地域周辺の需要者は同地域に地縁性を持つ事業主を
中心として、全国展開する法人も見受けられる。価格水準はその規模、行政的規制、交通アクセス等により様々である
が、近隣地域及びその周辺は有名観光地付近の駅前商業地域で、インバウンドによる店舗需要は旺盛で、地価は上昇し
ている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は観光地付近の駅前商業地域ではあるが、自用の店舗、事務所等がほとんどで商業事業者向けの賃貸市場の成
熟の程度は低い。また収益資料の収集にも限界があり、テナントビルを想定して求めた収益価格ではあるが、やや低位
に試算された。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を標準に収益価格
を関連付け、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.6]		 [102.0]
100		 409,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 府内の景気は穏やかに持ち直しており、デパ
ートやスーパー等の売上高、宿泊施設稼働率
、外国人宿泊客数はコロナ禍前を上回ってい
る。

近隣地域は有名観光地周辺の駅前商業地で観
光客で賑わっており、商業適地への需要は高
まり地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｃ

-101		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南11.5m市道、
東3.5m、
北3.5m、
三方路
１住居
高度2種最高12m
風致３種
(40,200)
b ２５Ｋ２Ｑ

-20		 京都市右京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m府道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
c ２５Ｋ２Ｅ

-3		 京都市右京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
d ２５Ｋ２Ｃ

-103		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8.2m府道、
西6m、準角地
準工
高度3種最高15m
(80,200)
e ２５Ｋ２Ｃ

-104		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m府道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
264,452 		 100
[  63.4]
417,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
425,000 
b (　           ) 
270,074  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,315 		 100
[  66.2]
412,863 
421,000 
c (　           ) 
248,386  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
250,353 		 100
[  60.5]
413,807 
422,000 
d (　           ) 
366,782  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
363,933 		 100
[  88.4]
411,689 
420,000 
e (　           ) 
323,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
342,926 		 100
[  81.1]
422,843 
431,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    424,000 円／㎡]  



京都右京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,654,959 
4,037,335 
14,617,624 
9,758,400 
4,859,224 		 （　0.9779）
4,751,835 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    121,841,923 円　　　　（　    342,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 235.00 Ｓ3 705.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   356 ㎡     17.0 m x   22.0 m  前面道路：府道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件等から１～２階店舗、３階を事務所とする店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
235.00 
85.0 
199.75 
3,273 
653,782 		 10.0  6,537,820 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
235.00 
90.0 
211.50 
2,455 
519,233 		 10.0  5,192,330 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
235.00 
90.0 
211.50 
2,127 
449,861 		 10.0  4,498,610 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
705.00 
88.3 
622.75 

1,622,876 		 16,228,760 
0 
⑨年額支払賃料      1,622,876 円　×　12ヶ月　＝　      19,474,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     622.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,474,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       973,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,500,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,228,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         154,173 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,654,959 円　　　　（　        52,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,273 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 584,235 円  　　　       19,474,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,097,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,037,335 円　（　　　　　　        11,341 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     705.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,758,400 円  
（　　　　　        27,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,654,959 円      
②総費用 4,037,335 円      
③純収益　①－② 14,617,624 円      
④建物等に帰属する純収益 9,758,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,859,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,751,835 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,841,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     342,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番
 1308000090330-0000
2 　京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番６
 1308000090335-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京都右京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.
鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 407,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番外
 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(90,200)
台形
1:1.2		 銀行

Ｓ2		 店舗、店舗兼住宅等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西10m府道、南東側道 水道、ガス、下水 嵯峨嵐山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ府道 交通

施設		 嵯峨嵐山駅南方

150m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、観光地付近の駅前商業地域であり、インバウンド需要等を背景として、今後も需要は強含みである
と予測されることから、地価は上昇傾向にて推移していくものと把握される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、右京区等を中心とした駅前商業地域等と把握され、需要者の中心は、店舗等を営む事業主や、収益物件
としての取得を目論む投資家等と判断される。駅接近性に優れ、昨今のインバウンド需要等を背景に商業繁華性の高い
画地は稀少性が高く、需要は底堅いものと把握される。取引の中心価格帯は画地規模等によって異なるため、水準の把
握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、市場性を反映した説
得力の高い価格である。一方、収益価格は建築費が依然として高止まりしていること等の要因から、比準価格に比し低
位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では、比準価格を標準に、収益価
格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.6]		 [102.0]
100		 409,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府下の地域経済は緩やかに持ち直してお
り、先行きについては海外景気がもたらす国
内の金融動向に注視する必要がある。


当該地域は、駅前の商業地域であり、観光地
を訪れるインバウンド需要を背景に旺盛な需
要が認められ、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｑ

-20		 京都市右京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m府道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b ２５Ｋ２Ａ

-29		 京都市右京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
東7.8m、角地
１住居
高度地区最高31m
(80,200)
c ２５Ｋ２Ｃ

-104		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m府道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
d ２５Ｋ２Ａ

-9		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.2m市道、
東6m、角地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,074  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,315 		 100
[  66.2]
412,863 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
263,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
249,651 		 100
[  63.4]
393,771 
402,000 
c (　           ) 
323,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
342,926 		 100
[  83.2]
412,171 
420,000 
d (　           ) 
549,416  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
542,090 		 100
[ 127.4]
425,502 
434,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    422,000 円／㎡]  



京都右京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,706,814 
4,054,459 
14,652,355 
9,822,600 
4,829,755 		 （　0.9779）
4,723,017 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    121,103,000 円　　　　（　    340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 235.00 Ｓ3 705.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   356 ㎡     17.0 m x   22.0 m  前面道路：府道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件等から１～２階店舗、３階を事務所とする店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
235.00 
85.0 
199.75 
3,213 
641,797 		 10.0  6,417,970 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
235.00 
90.0 
211.50 
2,500 
528,750 		 10.0  5,287,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
235.00 
90.0 
211.50 
2,160 
456,840 		 10.0  4,568,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
705.00 
88.3 
622.75 

1,627,387 		 16,273,870 
0 
⑨年額支払賃料      1,627,387 円　×　12ヶ月　＝　      19,528,644 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     622.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,528,644 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       976,432 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,552,212 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,273,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         154,602 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,706,814 円　　　　（　        52,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 585,859 円  　　　       19,528,644　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,097,100 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    1,300,500 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,054,459 円　（　　　　　　        11,389 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     705.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,822,600 円  
（　　　　　        27,592 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,706,814 円      
②総費用 4,054,459 円      
③純収益　①－② 14,652,355 円      
④建物等に帰属する純収益 9,822,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,829,755 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,723,017 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,103,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番
 1308000090330-0000
2 　京都市右京区嵯峨天龍寺車道町９番６
 1308000090335-0000
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