鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
京都右京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三宅　浩司

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区太秦帷子ケ辻町１１番４８				②地積　(㎡)	53 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ3	店舗のほか金融機関も見られる駅に近い商業地域	南9m府道	水道、ガス、下水	帷子ノ辻 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９ｍ府道

交通

施設

帷子ノ辻駅南西方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小規模店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動も見られないた
め、今後も現状を維持していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね右京区およびその周辺区に位置し、近隣商業地域の特性が色濃く反映された商業地域の存する圏域
である。主な需要者は飲食店や物販店を営む中小企業や個人が中心である。需要自体は多くないが、売物件も限られて
いるため、地域の衰退は特に見られない。ただし、取引件数が少ないうえ、用途や画地規模によるばらつきが大きく、
需給の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い豊富な資料に裏付けられた実証的な価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格であ
る。一方、収益価格は対象不動産が商業地であることから重視すべきであるが、周辺は自用目的の取引が多いのが実態
である。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年価格と
の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　右京 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    274,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京滋の景気は堅調な実需に加え観光需要も回
復している。金利上昇の影響は軽微ながら、
物価高が個人消費に一定の影響を及ぼしてい
る。

特に変動要因はない。

特になし。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ２Ｃ -120	京都市西京区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,300)
b	２５Ｋ２Ｃ -111	京都市右京区		建付地	（　）	台形	南9m府道、中間画地		近商高度3種最高12m (80,200)
c	２５Ｋ２Ｏ -6	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m府道、南東6m、準角地		１住居高度2種最高12m (70,200)
d	２５Ｋ２Ｅ -18	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	南西14.7m府道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
e	２５Ｋ２Ｃ -118	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,397	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,388	100 [ 101.7]	288,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 207,900	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	237,930	100 [ 87.1]	273,169		273,000
c	(　 ) 218,777	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	214,193	100 [ 77.1]	277,812		278,000
d	(　 ) 172,589	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	198,774	100 [ 69.2]	287,246		287,000
e	(　 ) 267,214	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,247	100 [ 90.3]	313,673		314,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

京都右京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,850,306	406,240	1,444,066	954,600	489,466	（　0.9763） 477,866	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,655,268 円　　　　（　 220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	38.00	Ｗ2	76.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	53 ㎡	5.5 m x 10.0 m	前面道路：府道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模が小さいため、店舗兼事務所の１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	38.00	100.0	38.00	2,500	95,000	6.0	570,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	38.00	100.0	38.00	1,750	66,500	6.0	399,000
							0.0	0
～

～

～

計		76.00	100.0	76.00		161,500		969,000
								0

⑨年額支払賃料	161,500 円　×　12ヶ月　＝　 1,938,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,938,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,841,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	969,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,850,306 円　　　　（　 34,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都右京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,000 円	14,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,140 円	1,938,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,700 円	査定
	建物　　　　　　　　　 125,800 円	14,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 406,240 円　（　　　　　　 7,665 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,800,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	954,600 円（　　　　　 18,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,850,306 円
②総費用	406,240 円
③純収益　①－②	1,444,066 円
④建物等に帰属する純収益	954,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	477,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,655,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都右京 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市右京区太秦帷子ケ辻町１１番４８	1308000056234-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
京都右京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　西脇　則之

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

279,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区太秦帷子ケ辻町１１番４８				②地積　(㎡)	53 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＬＳ3	店舗のほか金融機関も見られる駅に近い商業地域	南9m府道	水道、ガス、下水	帷子ノ辻 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

９ｍ府道

交通

施設

帷子ノ辻駅南西方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小規模店舗等が建ち並ぶ古くからの駅前商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はな
く、当面、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 287,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、右京区及び周辺市区の中小規模の店舗等が立地する近隣商業地域が存する圏域である。主たる需要者は
、飲食店、物販店等を経営する地元企業、店舗・事務所併用住宅を目的とする個人、賃貸借に供することを目的とする
地元不動産業者、一般投資家等である。供給が少なく、需要者により選好する画地規模も異なるため、中心的な価格帯
は、見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、旧来からの駅前商業地域に存し、取引事例に基づく比準価格及び標準的使用である中低層の店舗兼事務
所の賃貸を想定した収益価格を試算した。対象標準地に係る売買市場における市場参加者は、取引価格の水準を踏まえ
、収益性による検討を加味して行動するものと見られる。よって、市場実態を反映している比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、周辺の標準地の価格や前年度価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。消費は持ち直
し、観光は増加している。観光施設への入込
客数の増加により、周辺商業地の需要は高ま
っている。

旧来からの駅前商業地域であり、観光消費額
の増加傾向による影響は相対的に小さく、地
域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

京都右京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ２Ｃ -118	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
b	２５Ｋ２Ａ -29	京都市右京区		貸家建付地	（　）	長方形	南9m市道、東7.8m、角地		１住居高度地区最高31m (80,200)
c	２５Ｋ２Ｏ -6	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m府道、南東6m、準角地		１住居高度2種最高12m (70,200)
d	２５Ｋ２Ｅ -18	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	南西14.7m府道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
e	２５Ｋ２Ｉ -9	京都市右京区		底地	（　）	ほぼ台形	南東9m国道、東2.8m、角地		１住居高度2種最高12m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,214	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,247	100 [ 94.1]	301,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	301,000
b	(　 ) 263,562	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	249,651	100 [ 83.3]	299,701		300,000
c	(　 ) 218,777	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	214,193	100 [ 79.9]	268,076		268,000
d	(　 ) 172,589	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	198,774	100 [ 71.1]	279,570		280,000
e	(　 ) 167,471	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	168,301	100 [ 60.5]	278,183		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

京都右京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,848,999	412,399	1,436,600	980,400	456,200	（　0.9763） 445,388	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	10,863,122 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	38.00	Ｓ2	76.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	53 ㎡	5.5 m x 10.0 m	前面道路：府道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模が小さく、店舗兼事務所の一括貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	38.00	100.0	38.00	2,498	94,924	6.0	569,544
							0.0	0
2～ 2	事務所	38.00	100.0	38.00	1,749	66,462	6.0	398,772
							0.0	0
～

～

～

計		76.00	100.0	76.00		161,386		968,316
								0

⑨年額支払賃料	161,386 円　×　12ヶ月　＝　 1,936,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,936,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,839,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	968,316 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,848,999 円　　　　（　 34,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,510 円/㎡　月額支払賃料（　 2,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都右京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,000 円	15,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,099 円	1,936,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 129,200 円	15,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,200 円	15,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 412,399 円　（　　　　　　 7,781 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,200,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 76.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	980,400 円（　　　　　 18,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,848,999 円
②総費用	412,399 円
③純収益　①－②	1,436,600 円
④建物等に帰属する純収益	980,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	456,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	445,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,863,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都右京 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市右京区太秦帷子ケ辻町１１番４８	1308000056234-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考