令和7年1月15日　提出 京都右京 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -25 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区西京極徳大寺団子田町７８番２０ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東5m私道 水道、ガス、下水 西京極 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 西京極駅南西方 590m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、概ね熟成している。地域要因特段の変動はなく、今 後とも現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、右京区を中心に、阪急京都本線及び嵐山線沿線に形成される住宅地域である。需要者の中心は、同圏域 の居住者である。周辺の街路条件は雑然としているものの、選好性の高い阪急線から徒歩圏で、更に流通性の高い画地 が多く、住宅地需要は安定的に推移している。土地は３０坪程度で約２，０００万円程度、中古住宅で総額２，５００ ～３，０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、画地規模が小さく、画地条件等からも経済合理性を有する賃貸住宅の建築が困難であるため収益価格の 試算は断念した。比準価格は信頼性の高い取引事例に基づき試算されており、市場では取引価格を指標にして価格が形 成されることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態に即した説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [102.0] 100 [133.6] [101.0] 100 204,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は堅調な実需に加え観光需要も回 復している。金利上昇の影響は軽微ながら、 物価高が個人消費に一定の影響を及ぼしてい る。 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり 、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％